رای وحدت رویه 1554 – 1344/9/22

خلاصه رای: در موضوع استحقاق یا عدم استحقاق مطالبه اجور در مدت خیار از طرف انتقال گیرنده در معامله با حق استرداد نظر به ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1310 که به موجب آن اصل وجه ثمن و اجور مال مورد معامله در مدت خیار متعلق حق انتقال گیرنده شناخته شده و نظر به ماده 722 قانون آیین دادرسی مدنی که به موجب آن در صورتی که مال مورد معامله در تصرف انتقال گیرنده باشد انتقال دهنده در مدت تصرف حق مطالبه اجرت المثل از انتقال گیرنده (مشارالیه) ندارد.

حكم شماره 1554- 1344/9/22

در مورد استفاده انتقال گیرنده معاملات با حق استرداد از منافع ملك مورد معامله رویه های مختلفی در شعب دیوان عالی كشور اتخاذ شده كه جناب آقای دادستان كل طرح آن را در هیئت عمومی دیوان عالی كشور به شرح ذیل درخواست نموده اند :

بین شعب 1 و 10 دیوان عالی كشور راجع به استفاده انتقال گیرنده معاملات با حق استرداد از منافع ملك مورد معامله رویه مختلف اتخاذ گردیده است كه طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب تیرماه 1328 تقاضای طرح موضوع را در هیئت عمومی دیوان عالی كشور دارد تا موضوع مختلف فیه را بررسی نموده نسبت به آن اتخاذ نظر فرمایند .

1- كسی ملكی را از دیگری با سند رسمی خریداری كرده و در همان روز معامله مبیع را به مدت پانزده سال به فروشنده اجاره داده است و شرط شده است در صورتی كه مستأجر یكی از اقساط اجاره بها را در مدت مقرر نپردازد موجر (انتقال گیرنده) حق فسخ اجاره و خلع ید مستأجر (انتقال دهنده) را از ملك مورد معامله خواهد داشت كه چون مستأجر در بین مدت مال الاجاره را نپرداخته موجر اجاره را فسخ و خود را مستحق اجره المثل از تاریخ فسخ اجاره تا تاریخی كه ملك به تصرف او داده شود دانسته و به دادگاه تقدیم دادخواست نموده است . بعد از صدور حكم از دادگاه شهرستان دادگاه استان معامله را با حق استرداد تشخیص و استحقاق خواهان را در مطالبه منافع كه مستند آن اسناد رسمی است محرز دانسته و خوانده را محكوم به پرداخت وجوهی بابت اجور نموده و بر اثر فرجام خواهی شعبه اول دیوان عالی كشور به موجب پرونده 25/3501 چنین رأی داده است :

« حكم فرجام خواسته مخدوش است زیرا دادگاه استان با اینكه موضوع را معامله با حق استرداد تلقی كرده به استناد ماده 722 قانون آئین دادرسی مدنی فرجام خوانده را مستحق اجره المثل از زمان فسخ اجاره به بعد دانسته در صورتی كه ماده 772 مذكور دلالتی بر این معنی نداشته و به طور كلی طبق مقررات مراجعه به معاملات با حق استرداد برای طلبكار حق زیاد دیركرد مقرر شده و اصولاً صدور حكم به اجور متفرع بر عنوان مالكیت است و در معاملات استردادی داین مالك عین نیست تا بتواند در مقام مطالبه از اجره المثل براید از این جهت بر حكم فرجام خواسته اشكال وارد است و نقض می شود .

2- به حكایت پرونده 3542/16 شعبه دهم دیوانعالی كشور بعد از فسخ اجاره فوق الذكر مالك اصلی ملك یعنی اولیه ، مورد معامله با حق استرداد را به دو نفر ثالث اجاره می دهد و منتقل الیه معامله با حق استرداد علیه مستأجرین جدید دادخواست تقدیم می نماید و چون خود را مالك منافع ملك عنوان می دارد ، مبلغی بابت منافع ملك مطالبه می كند .

بعد از صدور حكم دادگاه شهرستان علیه خواهان دادگاه استان به استناد ماده 3 قانون ثبت مصوب 1312 و مواد 459 و 500 قانون مدنی و ماده 34 اصلاحی قانون ثبت اظهار نظر می نماید كه خواهان بدوی حق مراجعه به پرداخت مبلغی بابت اجور كه مجموعاً معادل خواسته است به ضمیمه خسارات در حق منتقل الیه معامله با حق استرداد می نماید و بر اثر فرجام خواهی شعبه دهم دیوان عالی كشور چنین رأی می دهد :

«چون به حكایت مندرجات پرونده مورد معامله به تصرف مشتری داده شده و مشارالیه آن را به بایع اجاره داده قانوناً منافع ملك متعلق به مشتری است كه در حكم متفرعات ثمن است و بنابراین از حیث شمول ماده 34 قانون اصلاحی ثبت مصوب 1312 به مورد بحث اشكالی نیست و اعتراض فرجام خواهان وارد نیست و چون به طور كلی از حیث رعایت موازین قانونی و قواعد دادرسی هم اشكالی به نظر نمی رسد حكم فرجام خواسته به موجب ماده 558 قانون آئین دادرسی مدنی ابرام می شود» .

به قسمی كه ملاحظه می فرمایند، شعبه اول دیوان عالی كشور منتقل الیه معامله شرطی را علاوه بر اصل مستحق زیان دیر كرد قانونی دانسته و شعبه دهم استحقاق او را برای اخذ اجور منافع ملك تصدیق نموده است كه رفع اختلاف منوط به رأی هیئت عمومی دیوان عالی كشور است .

دادستان كل – دكتر عبدالحسین علی آبادی

پس از طرح و قرائت گزارش مربوط به آراء مختلف و متضادی كه از شعب اول و دهم دیوان عالی كشور در مورد استحقاق و عدم استحقاق مطالبه اجور در مدت خیار از طرف انتقال گیرنده در معامله با حق استرداد صادر شده موضوع مورد بررسی قرار گرفته و با كسب نظریه جناب آقای دادستان كل به شرح زیر :

« در موضوع اختلاف میان شعبه اول و شعبه دهم دیوان عالی كشور مبنی بر اینكه آیا در معامله با حق استرداد انتقال گیرنده یعنی مشتری حق دارد اجور عقب افتاده را مطالبه نماید یا نه به جهات زیر رأی شعبه دهم كه انتقال گیرنده را در معامله با حق استرداد مستحق اجور عقب افتاده دانسته مورد تأیید است .

به طور كلی در معامله باحق استرداد مشتری كه نمی تواند مالك عین شود اگر حاضر به چنین معامله می شود برای این است كه از پول خود استفاده كند و چنانچه معامله برای او فایده نداشته باشد هرگز حاضر نخواهد شد پول خود را قرض دهد در این صورت انتفاع او از دو راه صورت می گیرد اول استفاده از اجور در مدت خیار كه در سند مقرر می گردد .

دوم استحقاق خسارت تأخیر تأدیه كه مربوط به بعد از مدت خیار است .

مؤید نظریه فوق مواد زیر به شمار می آید :

1-ماده 722 آئین دادرسی مدنی – مقنن در این ماده چنین مقرر داشته است : « در معاملات با حق استرداد كه مورد معامله را به تصرف دائن داده شده است مدیون حق مطالبه اجرت المثل را نسبت به مدتی كه مورد معامله در تصرف دائن است ندارد » .

از این ماده به خوبی مستفاد می گردد كه مدیون نسبت به منافع ملكی حقی ندارد و منابع آن متعلق به طلبكار است و چنانچه در این قسمت برای مدیون حقی وجود داشت مقنن نمی بایست او را در زمانی كه ملك در تصرف دائن است از مطالبه اجرت المثل محروم سازد .

2- ماده سوم قانون اصلاحی ثبت مصوب 1312/10/28 مبنی بر : (در صورتی كه مال مورد معامله باحق استرداد در تصرف شخص دیگری غیراز انتقال دهنده یا وارث او باشد انتقال گیرنده یا قائم مقام قانونی او برای وصول طلب خود بابت اصل وجه و متفرعات می تواند به هریك از انتقال دهنده یا وارث او و یا كسی كه عین مورد معامله را متصرف است اقامه دعوی نماید و رجوع به هریك مانع مراجعه به دیگری نخواهد بود) .

مقنن برای وصول اصل وجه دائن و متفراعات آن كه متضمن اجور عقب افتاده مربوط به مدت مقرر در سند است به قدری اتقان و استحكام قائل شده كه هم انتقال دهنده و هم وارث و هم كسی كه عین مورد معامله را متصرف است متضامناً مسئول دانسته است یك قسمت از این مسئولیت تضامنی برای تثبیت حق داین نسبت به منافع ملك است بنابراین با توجه به دو ماده فوق الذكر نظریه شعبه اول مبنی بر اینكه اجور متفرع بر عنوان مالكیت است قابل تأیید نمی باشد زیرا با اینكه مقنن معامله بیع شرط را كه طبق ماده 459 قانون مدنی به مجرد عقد مبیع ملك مشتری می شود تبدیل به معامله با حق استرداد كه نافی مالكیت انتقال گیرنده است نموده معذلك منافع مال مورد معامله را متعلق حق او دانسته است .

3- ماده 34 قانون ثبت مبنی بر : ( هرگاه بدهكاری در ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ اجرائیه اصل وجه مورد معامله را با اجور عقب افتاده و زیان دیركرد نسبت به اصل از تاریخ انقضاء مدت حق استرداد نپردازد آگهی مزایده مال مورد معامله از همان مبلغی كه در سند تعیین شده به علاوه اجور عقب افتاده و زیان دیركرد نسبت به اصل وجه از تاریخ انقضای مدت معامله تا روز مزایده و حقوق دیوانی و هزینه مزایده و مالیات حراج منتشر میشود) . بدیهی است كه جمله « اجور عقب افتاده » مندرج در این ماده مربوط به اجور در مدت خیار است كه در سند مقرر گردیده .

4- ماده 109 آئین نامه اجراء اسناد رسمی حاكی از : ( بستانكار باید در درخواست خود مبالغ زیر را تعیین نماید : 1) میزان اصل طلب 2) میزان اجور عقب افتاده . « اگر قبوض اقساطی دارد باید پیوست نماید » . 3) میزان خسارت تأخیر تأدیه تا روز درخواست اجرائیه ) . به طوری كه ملاحظه می شود در این ماده مقنن یكی از اقلام طلب دائن را اجور عقب افتاده ذكر كرده است .

بنا به مراتب بالا معتقد بر تأیید حكم شماره 261-43/3/6 شعبه دهم می باشم .

دادستان كل – دكتر علی آبادی

مشاوره نموده به اكثریت به شرح زیر رأی می دهد :

در موضوع اختلاف رویه حاصل میان شعبه اول و شعبه دهم دیوان عالی كشور راجع به استحقاق یا عدم استحقاق مطالبه اجور در مدت خیار از طرف انتقال گیرنده در معامله با حق استرداد نظر به ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب مرداد 1310 كه به موجب آن اصل وجه ثمن و اجور مال مورد معامله در مدت خیار متعلق حق انتقال گیرنده شناخته شده و نظر به ماده 722 قانون آئین دادرسی مدنی كه به موجب آن در صورتی كه مال مورد معامله در تصرف انتقال گیرنده باشد انتقال دهنده در مدت تصرف حق مطالبه اجره المثل از انتقال گیرنده ندارد رأی شعبه دهم نتیجتاً مورد تأیید است . این رأی طبق ماده واحده وحدت رویه قضایی مصوب تیرماه سال 1328 درموارد مشابه لازم الاتباع است .