رای وحدت رویه 672 – 1383/10/1

خلاصه رای: خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.

نقل از شماره 17460 ـ 1383/11/12 روزنامه رسمي

شماره 4575/ و/ ح                             1383/11/3

پرونده وحدت رويه رديف: 83/11 هيأت عمومي

 بسمه‎تعالي محضرمبارک حضرت ‎آيت‎الله مفيد دامت ‎برکاته

رياست معظم ديوان عالي کشور

با احترام، به عرض عالي ‎مي‎رساند: به دلالت گزارش مورخ 1382/6/10 آقاي رئيس محترم شعبه سوم دادگاههاي عمومي شهرستان الشتر از استان لرستان که تحت شماره 4166/ و/ح مورخ 1382/6/25 در اداره وحدت رويه و نشر مذاکرات ديوان ‎عالي کشور به ثبت رسيده است، از شعب چهارم وپنجم دادگاههاي تجديدنظر استان مرقوم، طي دادنامه‎هاي 82/207 و81/1346 در استنباط از مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310/12/26 آراء مختلف صادرگرديده است، که جريان امرجهت اتخاذ تصميم قانوني به شرح ذيل گزارش مي‎گردد:

الف) درتاريخ 1381/10/3 آقاي علي‎عباس يوسف‎وند به استناد يک فقره فروشنامه عادي مورخ 1367/1/19 به طرفيت بايع، آقاي علي نصرت يوسف‎وند به‎خواسته خلع‎يد و تحويل دويست متر مربع زمين اقامه دعوي نموده است که به‎شماره ‎ 81/93 ثبت و جهت رسيدگي به شعبة سوم دادگاه عمومي شهرستان الشتر ارجاع گرديده وشعبه مرجوع‎اليه به موجب دادنامه شماره 81/3/460 مورخ 1381/12/5 که عيناً منعکس مي‎گردد به شرح ذيل اتخاذ تصميم نموده است:

«« درخصوص دادخواست آقاي علي‎عباس يوسف‎وند فرزند شيخ عباس به‎طرفيت آقاي علي نصرت يوسف‎وند فرزند ملاميرزا به خواسته خلع‎يد و تحويل دويست‎مترمربع زمين جاي ساختمان واقع در الشترـ پشت سپاه پاسداران مقوم به‎ششصدهزار تومان و هزينه دادرسي طبق قولنامه عادي مورخ 1367/1/19 با عنايت به اينکه به موجب مادتين 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310/12/26 ثبت کليه اسناد و معاملات راجع به عين يا منافع املاکي که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده اجباري است و نيز درنقاطي که ادارة ثبت اسناد و املاک و دفاتراسنادرسمي موجود بوده ثبت کليه اسناد وعقود و معاملات راجع به عين يا منافع اموال غير منقول که در دفتر املاک ثبت نشده را الزامي دانسته و در مانحن‎فيه خواهان صرفاً به‎يک فقره سند عادي مورخ 1367/1/19 استناد نموده‎اند وبراين اساس دعوي خواهان به لحاظ عدم رعايت تشريفات ثبت، صرفنظر از صحت و يا سقم آن، در حال حاضر قابليت استماع نداشته مستنداً به مواد22، 47 و 48 قانون ثبت و ماده 2 قانون آيين دادرسي دادگا‎ههاي عمومي و انقلاب درامور مدني قرار عدم استماع دعوي صادر واعلام مي‎گردد…»» با اعتراض خواهان پرونده درشعبه چهارم دادگاه تجديد نظر استان طي پرونده کلاسه 82/4/66 به شرح ذيل به صدور دادنامه 82/207 مورخ 1382/2/30 منتهي گرديده است:

«« درخصوص تجديد نظرخواهي آقاي علي عباس يوسف‎وند به طرفيت آقاي علي نصرت يوسف‎وند نسبت به دادنامه 81/3/460 ـ 1381/12/5 صادره از شعبه سوم دادگاه عمومي شهرستان الشتر که به موجب آن درخصوص دادخواست تجديدنظرخواه به خواستة خلع ‎يد و تحويل مساحت دويست مترمربع زمين ساختماني به ‎شرح و کيفيت مذکور در دادنامه تجديد نظرخواسته به جهت عدم ثبت معامله قرار عدم استماع دعوي صادر گرديده، با توجه به اصل صحت معاملات و لزوم قراردادنامه موضوع ماده 10 قانون مدنی که قراردادهاي خصوصي بين افراد را درصورتي که مخالف صريح قانون نباشد نافذ و معتبردانسته و اينکه انعقاد قرارداد بيع في مابين طرفين براساس قرارداد عادي تنظيمي مورد ترديد و تکذيب قرار نگرفته به موجب ماده 362 قانون مدنی از آثار بيع صحيح اين است که بايع را به تحويل و تسليم مبيع ملزم مي‎نمايد و عدم رعايت مواد47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک که به جهت رعايت تشريفات صوري معامله مي‎باشد نمي‎تواند به اراده طرفين که مبني برانجام معامله بوده خللي وارد نمايد فلذا قرار عدم استماع دعوي به جهت عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضايي است بنابراين با پذيرش اعتراض تجديد نظرخواه و به‎استناد ماده 353 قان ون آيين دادرسي مدني رأي تجديد نظرخواسته نقض و پرونده جهت رسيدگي ماهوي به دادگاه بدوي صادرکننده رأي منقوض اعاده ميگردد…»»

ب) به دلالت پرونده کلاسه 81/5/1308 شعبه پنجم دادگاه تجديدنظر استان لرستان آقايان رحمت، احمد و نعمت حسنوند در تاريخ 1380/8/21 به استناد يک فقره قرارداد عادي مورخ 1372/9/22 به طرفيت چهارنفر به اسامي آقايان علي‎عباس، چراغعلي، کرمعلي والقاض شهرت همگي حسنوند به خواسته خلع‎يد از مبذر يک صدمن تبريز زمين کشاورزي از اراضي پلاک 103 طالب بيگ عليا مقوّم به سي ميليون ريال اقامه دعوي نموده است که پس از ثبت به شعبه سوم دادگاه عمومي الشتر ارجاع و به موجب دادنامه 81/3/315 ـ 1381/9/14به ترتيب ذيل اتخاذ تصميم شده است:

«« درخصـوص دادخـواست آقايان: 1ـ رحمت 2ـ احمد 3ـ نعمت… فرزندان مرحوم حسن… به طرفيت آقايان: 1ـ علي‎عباس 2ـ الـقاض 3ـ چراغعلي 4ـ کرمعلي فرزندان روشن علي… بخواسته خلع‎يد ازمبذر يک صد من زمين کشاورزي… نظربه‎اينکه به موجب مادتين 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310/12/26 ثبت کليه اسناد و معاملات راجع به عين يا منافع املاکي که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده اجباري است و نيز در نقاطي که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر رسمي موجود بوده ثبت کليه عقود و معاملات راجع به عين يا منافع اموال غيرمنقول که در دفتر املاک ثبت نشده را الزامي دانسته و درمانحن‎فيه خواهان‎ها صرفاً به يک فقره سند عادي مورخ 1372/9/22 استناد نموده‎اند و براين اساس دعوي خواهان‎ها به لحاظ عدم رعايت تشريفات ثبتي صرفنظر ازصحت و يا سقم آن در حال حاضر قابليت استماع نداشته مستنداً به مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت و ماده 2 قانون آيين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در امور مدني قرار عدم استماع دعوي صادر واعلام مي‎گردد…»» که در اثر تجديد نظرخواهي وکيل خواهان‎ها پرونده درشعبه پنجم دادگاه تجديد نظراستان مطرح و طي دادنامه 81/1346 بشرح ذيل مورد تأييد واقع گرديده است:

«« در خصوص اعتراض واصله به وکالت از طرف خواهان‎ها: 1ـ احمد 2ـ ‎رحمت 3ـ نعمت شهرت همگي حسنوند… نسبت به دادنامه شماره 81/315 درپرونده کلاسه 80/266 صادره از شعبه سوم دادگاه عمومي الشتر با توجه به اينکه اعتراض موجه و مستدلّي که موجب فسخ دادنامه شود از ناحيه تجديدنظرخواه دراين مرحله از رسيدگي به عمل نيامده و در رسيدگي بدوي نيز مقررات قانوني رعايت شده، اعتراض تجديد نظرخواهان بنظر دادگاه غيروارد تشخيص و دادگاه به استناد ماده 358 قانون آيين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب درامور مدني ضمن رد اعتراض تجديدنظرخواه دادنامه بدوي را تأييد مي‎نمايد، ضمناً تجديد نظرخواهان پس از اخذ سند رسمي مي‎توانند به تقاضاي خلع ‎يد اقدام قانوني نمايند …»» .

به طوری که ملاحظه مي‎فرمايند شعبه پنجم دادگاه تجديد نظراستان لرستان دعاوي خلع‎يد مستند به سند عادي را به حکم مواد 47 و 48 قانون ثبت غيرقابل استماع تشخيص و دادنامه بدوي را که براين اساس صادر گرديده است موردتأييد قرارداده، درحالي که شعبه چهارم دادگاه تجديدنظر همين استان به شرحي که گذشت دادنامه صادره از دادگاه بدوي را که به لحاظ عدم ثبت مدعي به، غيرقابل استماع اعلام گرديده نقض نموده است. به اين ترتيب در استنباط از مواد47 و48 قانون ثبت از شعب چهارم و پنجم دادگاههاي تجديدنظر استان لرستان به موجب دادنامه‎هاي 82/207 و 81/1346 آراي مختلفي صادرگرديده است. لذا به استناد ماده 270 قانون آيين دادرسي دادگاههاي عمومي وانقلاب در امور کيفري تقاضا مي‎نمايد موضوع جهت ايجاد وحدت رويه قضايي درهيأت محترم ديوان عالي کشور مطرح شود.

معاون قضايي رياست ديوان عالي کشور ـ حسينعلي نيّري

 بتاريخ روز سه‎شنبه 1383/10/1 جلسه وحدت رويه قضائي هيأت عمومي ديوان عالي کشور، به رياست حضرت آيت‎الله مفيد رئيس ديوانعالي کشور وبا حضور جناب آقاي درّي نجف‎آبادي دادستان محترم کل کشور و جنابان آقايان رؤسا ومستشاران واعضاء معاون شعب حقوقي و کيفري ديوانعالي کشور، تشکيل گرديد.

پس از طرح موضوع وقرائت گزارش و استماع بيانات جناب آقاي درّي ‎نجف‎آبادي دادستان محترم کل کشور مبني بر: «… احتراماً؛ درخصوص پرونده وحدت رويه رديف:83 /11 موضوع اختلاف نظربين شعب چهارم و پنجم دادگاههاي تجديدنظر استان لرستان دراستنباط از مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک کشور، باتوجه به‎گزارش معاون محترم ديوان عالي‎کشور و ملاحظه سوابق امر، نظريه دادستان کل کشور بشرح ذيل اعلام مي‎گردد:

1ـ براسـاس مندرجات دادنـامه شماره 460ـ 1381/12/5 صادره از شعبه سوم دادگستري (محاکم عمومي) الشتر، دعوي خواهان عليه خوانده خلع‎يد و تحويل دويست متر زمين به استناد يک فقره قولنامه عادي مورخ 1367/1/19 بوده که دادگاه بدوي بلحاظ عدم رعايت تشريفات ثبت مستنداً به مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت قرار عدم استماع دعوي خواهان را صادر مي‎نمايد و رأي صادره طي دادنامه شماره 208 مورخ 1382/2/30 شعبه چهارم دادگاه تجديدنظر استان لرستان به‎استناد اصل صحت در معاملات و لزوم قرارداد و اعتبار قرارداد خصوصي طبق ماده 10 قانون مدنی و با توجه به آثار تمليکي عقد بيع طبق ماده 362 قانون مذکور قرارصادره را نقض و جهت رسيدگي به مرجع بدوي اعاده مي‎شود.

2ـ بشرح دادنامه شماره 315 مورخ 1381/9/14 شعبه سوم محاکم عمومي الشتر دعوي خواهانها عليه خواندگان بخواسته خلع‎يد از مبذر يک صد من زمين زراعي به استناد يک فقره سند عادي مورخ 1372/9/22 تنظيمي في ‎ما بين خواهانها و وراث مرحومه حاجيه سرور منظمي بوده که به استناد مستندات مرقوم دربند يک قرار عدم استماع دعوي خواهانها صادرمي‎گردد. رأي صادره طي دادنامه شماره 1346 مورخ 1381/10/30 شعبه پنجم دادگاه تجديد نظراستان لرستان عيناً تأييد گرديده ‎است.

بنابراين مراتب ملاحظه مي‎گردد که:

اولاًـ بلحاظ عدم قطعيت رأي صادره ازشعبه چهارم دادگاه تجديد نظراستان لرستان رأي مذکور در تهافت با رأي صادره از شعبه پنجم دادگاه فوق‎الاشعار نمي‎باشد تا قابليت طرح موضوع درهيأت محترم عمومي ديوان عالي کشور را داشته ‎باشد.

ثانياً ـ مستند احکام مذکور در قبال خواندگان بدوي واجد آثار يکسان نمي‎باشد زيرا مستند رأي شعبه چهارم منتسب به خواندگان بوده و عقد موضوع آن به تصريح مواد 10، 9، 21، 220، 231 قانون مدنی فقط بين طرفين نافذ؛ لازم‎الاتباع و مؤثر بوده متعاملين و قائم مقام قانوني آنها ملتزم به آثار حقوقي سند و عقد مذکور مي‎باشند ودرنتيجه الزام خواندگان به خلع‎يد و تحويل مورد معامله از آثار قانوني قرارداد مذکور و بلااشکال است.

درحالي که مستند دادنامه صادره از شعبه پنجم بين خواهانها و وراث مرحومه حاجيه سرورمنظمي تنظيم گرديده و ارتباطي به اشخاص ثالث ازجمله خواندگان دعوي ندارد زيرا تسري آثار عقد موضوع مستند مرقوم به اشخاص ديگر ملازم با رعايت تشريفات مقرر و نص قانون خواهد داشت.

بدين جهت مستند و مباني استدلال احکام صادره مختلف و محکوم به هريک عليحده و داراي آثار جداگانه بوده که درنهايت صدور حکم مختلف درخصوص موارد مشابه با استنباط از قوانين محقق نمي‎باشد و هريک از احکام منطبق با قوانين استنادي تشخيص مي‎گردد.

فارغ از بحث شکلي فوق‎الاشاره و با عنايت به اينکه:

موضوع بحث و اختلاف و تهافت آراء به اين حيث برمي‎گردد که در هرصورت آيا استناد به اسناد عادي در محاکم و مراجع قضائي و اداري صحيح است يا طبق مواد47 و48 قانون ثبت استناد به اسناد غير رسمي نياز به اثبات جداگانه درمراجع قضائي و حقوقي و کارشناسي دارد و دو رأي صادره از شعب تجديد نظر ازاين حيث با يکديگر متهافت بنظر مي‎رسند.

زيرا شعبه چهارم تجديد نظر از اين حيث رأي شعبه بدوي را مخدوش و اسناد عادي را طبق قانون و شرع دانسته، فلذا عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضائي است و شعبه پنجم تجديد نظر رأي شعبه بدوي را از اين حيث صحيح دانسته، لذا تعارض بين دو رأي مذکور از اين جهت روشن بوده و بايد رفع گردد.

توضيحاً يادآور مي‎شود با عنايت به حاکميت قوانين آمره و اينکه قانون ثبت مانند قانون کار و قانون مالياتها و قانون تجارت از قوانين آمره و حکومتي محسوب مي‎شوند و براي برقراري نظم اجتماعي و تأمين حقوق عامه و پرهيز از تنازع و تخاصم و هرج و مرج در اموال و املاک مردم و جامعه وضع شده است و جمهوري‎اسلامي نيز اين قبيل قوانين را بطور کلي تنفيذ نموده و احياناً در صورت نياز اقدام به اصلاح و تکميل و بازنگري نموده است.

لذا بنظر مي‎رسد، باتوجه به مراتب فوق و اينکه ازجمله امور مسلّم اين است که موجوديت حقوق افراد ملازمه با شناسايي آن از طرف شارع ذاتاً يا عنواناً دارد حق بدون استناد به مباني قانوني وشرعي قابليت تصوّر ندارد وبدين اعتبار اصالت صحت و لزوم در عقود و قراردادها و اسناد منوط به عدم مخالفت آنها با قوانين و نظم عمومي است که در اين صورت و حتي در صورت ثبت اسناد مربوط به عقود وقراردادها طبق ماده 71 قانون ثبت فقط بين طرفين و قائم مقام قانوني آنها رسميت و اعتبار دارد و براي تسرّي آثار قانوني معاملات از جمله معاملات راجع به اموال غير منقول به‎اشخاص ثالث علاوه برثبت سند مربوط به معاملات بشرح فوق به صراحت ماده 72 همان قانون معاملات مذکور هم بايد در دفتر املاک به ثبت برسد که علاوه برتسرّي آثار آن به اشخاص ثالث دولت طبق ماده 22 و مقامات و مراجع قضائي و اداري طبق ملاک ماده 73 و مفهوم مخالف ماده 48 قانون فوق‎الاشعار مالکيت شخص و اسناد مربوطه را به رسميت شناخته و به آن اعتبار مي‎دهند و مستنکف از شناسايي سند مرقوم هم طبق ماده 73 قانون ثبت مستوجب کيفر و واجد مسئوليت قانوني است. بديهي است لازمه برخورداري از اين همه مزاياي قانوني رعايت مواد 46 و 47 قانون ثبت مي‎باشد والا هرچند عدم رعايت مقررات مرقوم موجب بطلان سند يا عقد و زوال آثار آن بين طرفين نمي‎باشد.

ليکن ترتيب آثار قانوني برآنها درقبال اشخاص ثالث و نيز مراجع قضائي و اداري طبق ماده 48 قانون ثبت مشروط به رعايت مقررات و اسناد رسمي است والا اعتبار قانوني نخواهد داشت.

و بدين لحاظ ترتيب آثار قانوني بر اصالت صحت و لزوم درعقود… منوط به عدم مخالفت آنها با قوانين آمره است.

بدون ترديد مقررات ثبتي که از جمله قوانين آمره، حکومتي و مرتبط با نظم عمومي است و بدين اعتبار مقنن بعد از استقرار جمهوري اسلامي ايران قطع نظر از اعمال پاره‎اي از اصلاحات کليت جامعيت و حاکميت آن مقررات را در مراجع قضايي، اجرايي، اعتباري و حکومتي مورد تنفيذ قرار داده و روابط حقوقي بين صاحبان حق و مراجع قانوني و اشخاص ثالث را جز درموارد نادر و از باب ضرورت براساس اسناد تنظيمي طبق قانون ثبت موردپذيرش و شناسايي قرارداده است تا تدبير امور براساس نظم عمومي وانضباط اجتماعي جريان يافته و موجبات ازاله محل سوءاستفاده فراهم‎شده و منازعات احتمالي مبتني بر آن مرتفع گردد.

بنابراين مراتب چون رأي صادره توسط شعبه پنجم دادگاه تجديد نظر استان لرستان با لحاظ مراتب فوق و اينکه ثبتي بودن معاملات و اسناد مربوطه را در مقام اقامه دعوي عليه اشخاص ثالث را لازم دانسته موافق اصول و موازين تشخيص و مورد تأييد است.» مشاوره نموده و به اتفاق آراء بدين شرح رأي داده‎اند:

رديف:83/11 هيأت عمومي

رأي شماره:672 ـ 1383/10/1

 بسمه‎تعالي

 رأي وحدت رويه هيأت عمومي ديوان عالي کشور

خلع‎يد از اموال غيرمنقول فرع بر مالکيت است بنابر اين طرح دعواي خلع‎يد از زمين قبل از احراز و اثبات مالکيت قابل استماع نيست. بنا بمراتب و با توجه به ‎مواد46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک رأي شعبه پنجم دادگاه تجديد نظر استان بنظر اکثريت اعضاء هيأت عمومي ديوان عالي کشور که با اين نظر انطباق دارد صحيح و قانوني تشخيص مي‎شود.

اين رأي بر طبق ماده 270 قانون آيين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در امورکيفری، درموارد مشابه براي شعب ديوان عالي کشور و دادگاهها لازم‎الاتباع است.