بررسی تحلیلی قانون و آیین نامه تملک آپارتمان ها

مقدمه:

با افزایش روزافزون آپارتمان نشینی، بالطبع مسایل و موضوعات جدیدی بروز کرده است که بررسی آنها از منظر حقوقی و کارشناسی می ­تواند راهگشا باشد، به همین منظور با توجه به عرف جامعه و همچنین با استفاده از دو علم مطرح در جهان امروزی چون حقوق و مهندسی که به صورت مکمل می­تواند معضلات پدید آمده از آن را به نوعی بررسی و از بروز آن جلوگیری کند.

آپارتمان به عنوان یک موهبت در همه جوامع صنعتی، جمعیت روز افزون را به شیوه­ های مدرن در خود جای می ­دهد در عین حال این حلاّل مشکلات، گاه خود پیامد بسیاری از مشکلات عدیده و بغرنج برای مصرف کنندگانش با شدت و ضعف همراه بوده و از جنبه­ های گوناگون برای جامعه مدنی چالش بر انگیز ­شده است، که از نقطه نظر اجتماعی و با فرهنگ سازی می­توان طریق صحیح را به عموم افراد آموزش و آن را ترویج نمود.

گاه مسایل فراتر از این مقوله به وقوع می ­پیوندد و همین جاست که نقطه تلاقی دو علم حقوق و مهندسی به چاره جویی و کشف علل و عوامل و حل بحران می­ پردازند، البته در این باب به زعم، نقش مؤثر مقنن و تدوین قوانین که قابلیت اجرایی را همگام با در نظر گرفتن مصلحت سنجی تابعان آن از سوی قانونگذار به همراه دارد، می ­تواند ما را به صلاح رهنمون گردد، با توجه به پیشرفت جامعه از جنبه های مختلف جایز نمی ­باشد که متن قانون به روال زمان تدوین، در برابر نا همگونی­ های پدید آمده در زمان حال به قضاوت، تعیین تکلیف نماید و از سوی دیگر نیازها و از همه مهمتر عرف حاکم بر جامعه می­ طلبد که مقنن همگام با مسایل ایجاد شده ناشی از احتیاجات مردم در صدد طرح اجزاء و بیان حالات متعدد مسایل برآید، البته با درایت و آگاهی و همچنین با اجماع صاحب نظران که در این زمینه بی شک معدود پرونده هایی در این باب سیستم قضایی را به نوعی به خود مشغول و سر در گمی مردم را به همراه دارد، بپردازد.

لذا اقتضا دارد که در وضع قانون و مقررات با توجه به ویژگی ها و خصوصیات، به حسب نیاز از حوایج مردم اطلاع داشته که اگر مطابق با آن تنظیم و مقرر نگردد به تبع، عرف نیز از آن تبعیت ننموده و راه خود را به موازات خواسته ها پیش می­ گیرد و کم نیست مواردی از این دست، مواد و آیین نامه­ هایی که منجر به کاهش ارج و اعتبار قانونگذار از دیدگاه تابعین و عدم کارآیی قوانین و ناهماهنگی آن در عمل صورت گرفته است.

از نظر اجرای قوانین ما با مشکلاتی مواجه هستیم. از زمان تصویب قوانین و طی دوره آزمایشی و بررسی عملکرد نسبی و سپری شدن مدت طولانی تا  زمان اجرایی شدن آن و به موازات آن پیشرفت جامعه و روز افزون شدن نیازها و به دیگر کلام، جدید شدن شیوه های زندگی، قوانین پدید آمده دیگر کارآیی مورد نظر را به همراه ندارند از این مقوله در قانون تملک آپارتمان ها، تناقضاتی که در محاسباتی که در عمل­ و آنچه قانونگذار ابراز نموده پیش ­آمده به خوبی مؤید این اظهار می­ باشد.

در مقابل قوانینی نیز پدید آمده ­اند که جا دارد از مقنن تقدیر نمود، از جمله قانون پیش فروش ­آپارتمان ها مصوب سال 1389، یک تحول بنیادین در فضای پیش فروش در زمینه جلوگیری از سوءاستفاد­ه­ های احتمالی را ایجاد نمود، علیرغم سودمندی که در پی دارد تاکنون جنبه ­ی اجرایی نیافته است، حال با این تفصیل از قانونگذار محترم انتظار می ­رود ساماندهی را در راستای مصلحت در پیش­ گرفته و تدبیر بر مبنای عقلانی با انصاف و عدالت به این نابسامانی ها و دوره های ناتمام و بیهوده خاتمه داده و طریق اصولی و منطقی را به واسطه عملکرد صحیح صاحبان حِرَف نظاره گر باشیم.

امید است با اصلاح نواقص و رفع موانع، استفاده بهینه از امکانات، جلوگیری از تحلیل منابع، استفاده از نیروی مبتکر و خلاق، افزایش منفعت مادی و معنوی در راستای پیشرفت و غنای ماندگار به اهداف والا دست یابیم.

همانگونه که مستحضر هستید در مقوله آپارتمان از منظر حقوقی از دو مورد به عنوان شاخص مالکیت و تملک یکی از جهت مال، ملک مشاع و دیگری از جهت حق، حقوق و سهم اختصاص یافته به صاحبان این آپارتمان ها و از نگاه دیگر به مشاع بودن و شرکت و آداب تحصیل آن به تحلیل می پردازد. در بین ما کسانی هستند که به صورت فراگیر با این پدیده در ارتباط بوده و اهمیت این مسئله برایشان ملموس و عینی است و آنچه امروزه از دغدغه های مهم زندگی است بی شک موضوعات اقتصادی و مالی خصوصاً مسکن و مستغلات است که عموماً از دارایی های مهم مردم است.

بنابراین علیرغم این که مسکن و مستغلات عموماً نه تنها به عنوان مقوله­ ی مهم در دارایی شخص و خانواده او محسوب می­ شود از سوی دیگر به عنوان مهمترین ماترک برای نسل بعدی نیز محسوب می­ شود، لذا حفظ ارزش آن در سهم از عرصه و مشاعات، تخریب و نوسازی و سایر تحولات از اهمیت حیاتی برخوردار است در حالی که قانون و آیین نامه تملک آپارتمان ها مطابق استدلال های آمده در زیر پاسخگوی این نیاز و انتظار حیاتی­ مردم نیست و به دلیل گسترش رفع نیاز به مسکن و مستغلات (اداری، تجاری…) از طریق مجتمع سازی و آپارتمان سازی و عدم اطلاع کافی از قانون و آیین­ نامه تملک آپارتمان ها و تحولات آتی متأثر از این قانون انتظارات و برنامه ریزی اقتصادی آتی شخص و خانواده را مختل می­ کند. بدین جهت نیاز به بررسی تحلیلی مشکلات ناشی از قانون و آیین نامه تملک آپارتمان ها در عمل از جمله در مورد تخریب و نوسازی املاک کلنگی آپارتمان ها و ارزشیابی سهم العرصه املاک مشاعی بویژه با کاربری های متفاوت ضروری می نماید.

قانون تملک آپارتمان ها:

 لايحه قانون تملك آپارتمان‌ها در سال 1337 به مجلس تقديم و پس از تأخير زياد، در نهايت در جلسه 1343/12/16 تصويب شد و اصلاحات و الحاقاتی در سال‌های 1351، 1358، 1359 و 1376 در قانون به وجود آمده است. اين قانون که بخشی از آن مربوط به قبل از انقلاب بوده و بعد از انقلاب نيز تغييراتي داشته، با ضعف‌ها و خلاء های قانونی روبه رو است. راهکارهای قانون تملک آپارتمان ها برای موضوعات مورد بحث ما در مواد 4، 10 و 13 بشکل زیر آمده است.

ماده 4 قانون

در ماده 4 و تبصره های این قانون آمده است «حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یك از مالكان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی كه به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینكه مالكان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی كرده باشند، پرداخت هزینه های مشترك اعم از اینكه ملك مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.» و در آیین نامه قانون تملک آپارتمان ها ماده 23 آمده است « شركای ساختمان موظفند در پرداخت هزينه های مستمر و هزينه هايي كه برای حفظ و نگهداری قسمت هاي مشترك بنا مصرف می شود طبق مقررات زير مشاركت نمايند: در صورتيكه مالكين ترتيب ديگری برای پرداخت هزينه های مشترك آن قسمت كه ارتباط با مساحت زيربنای قسمت اختصاصي دارد از قبيل آب، گازوئيل و آسفالت پشت بام و غيره به ترتيب مقرر در ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها و ساير مخارج كه ارتباطی به ميزان مساحت زير بنا ندارد از قبيل هزينه های مربوط به سرايدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزينه نگاهداری تأسيسات، باغبان، تزئينات قسمت های مشترك و غيره به طور مساوي بين مالكين يا استفاده كنندگان تقسيم مي گردد. تعيين سهم هريك از مالكين يا استفاده كنندگان با مدير يا مديران مي باشد.».

ماده 4 قانون و ماده 23 آیین نامه، ناظر به حقوق، تعهدات، مخارج، هزینه حفظ و نگهداری مشاعات یا به تعبیر آیین نامه هزینه های مستمر است و متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان امر کرده است ولی هزینه هایی كه به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا باشد، به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینكه  با توجه به اصل حاکمیت اراده ها (ماده 10 قانون مدنی «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.») اگر مالكان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی كرده باشند قانون تملک آپارتمان ها، آن را محترم شمرده است.

ماده 10 قانون

در ماده 10 قانون آمده است «که هر کس آپارتمانی را خريداری مي‌کند، به نسبت مساحت قسمت اختصاصي خريداری خود در زمينی که ساختمان روی آن بنا شده يا اختصاص به ساختمان دارد، مشاعاً سهيم می شود مگر آن که مالکيت زمين مزبور به علت وقف يا خالصه بودن يا علل ديگر متعلق به غير باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد».

این ماده بر خلاف ماده 4، اختیار ترتیب دیگری برای تقسیم حقوق، برای مالکان را پیش بینی نكرده است و سهم هر مالک را فقط متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان معین کرده است.

ماده 13 قانون

ماده 13 قانون آمده است «در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یادشده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیئت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد کرد».

راهکار برون رفت قانون تملک آپارتمان ها در ماده 13 الحاقی برای رفع مشکلات ناشی از اختلاف مالکین، یک راهکار غیرکارآمد است و موارد نادر اعمال شده از این ماده در مقایسه با موارد وسیع تخریب و نوسازی املاک کلنگی دلیل این مدعا است زیرا اعمال این ماده مستلزم طی پروسه دعاوی حقوقی در محاکم و جلب نظر کارشناسی است که عموماً توأم با اعتراضات معترض یا معترضان به نظرات کارشناسی و رأی دادگاه بوده که مستلزم وقت زیاد می باشد و از آنجایی که عموماً مالکان آپارتمان ها از نظر مالی و فنی قادر به تخریب و نوسازی نیستند و معمولاً توسط شخص ثالث به عنوان سازنده یا سرمایه گذار یا شریک انجام می گیرد و شخص ثالث اصولاً تمایلی به در گیری در این پروسه طولانی ندارد در نتیجه راهکار قانون تملک آپارتمان ها ماده 13 الحاقی در عمل غیرکارآمد است و همچنین در عمل بسیاری از تخریب و نوسازی ساختمان ها نه به دلیل فرسودگی بلکه به واسطه عوامل دیگر (از قبیل افزایش تراکم زیربنا، تغییر کاربری، عدم وجود پارکینگ، عدم وجود امکانات رفاهی، عدم وجود استقلال در انشعابات و…) صورت می پذیرد که هیچکدام در ماده 13 قانون لحاظ نشده است.

آسیب شناسی اجتماعی ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها:

بر اساس باور عمومی جامعه ما یعنی “لیس الانسان الا ما سعی”، هرکس فراخور فعالیت و مشارکت خود در مال مشاعی سهم و بهره مند می شود. پول به عنوان عصاره فعالیت که قابلیت انتقال دارد انتظار همگی آنست که براساس آورده در کلیه اجزاء و منافع مال مشاعی سهیم باشند و طبق عرف این نوع تقسیم در همه موارد مشارکت ها ساری و جاری است در حالیکه در ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها این قاعده عرفی رعایت نشده و تسهیم به نسبت مساحت اختصاصات مغایر عرف، راهکار شده است و این باعث ناهنجاری ها در بین مالکین در هنگام تخریب و نوسازی می شود و بخاطر اینکه ارزش سهم از عرصه با کهولت بنا، افزایش یافته و به خاطر هنگفتی مبلغ و اهمیت آن در زندگی مالک و خانواده وی، باعث گسترش این ناهنجاری به خانواده های مالکین شده و بخاطر زندگی در یک مجتمع و نزدیک هم باعث تشدید، گسترش و خشونت بار شدن اختلافات می شود. بروز این اختلاف نه تنها حصول توافق بین آنها را کاهش می دهد بلکه زندگی مسالمت آمیز گذشته را از مالکین سلب می کند و این با فلسفه تدوین قوانین که برای رفع ناهنجاری ها در جامعه است مغایر می باشد.

آسیب شناسی اقتصادی ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها:

بنابر آمار و تحلیل های ارایه شده از طرف مراجع ذیربط دست‌کم طی سی سال اخیر، میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن رقمی بین ۲۰ تا ۳۵ درصد از سرمایه ثابت تشکیل شده در کشور را به خود اختصاص داده و ۱۲درصد از اشتغال مستقیم کشور در این بخش متمرکز بوده است.

جایگاه بخش مسکن در ردیف یکی از سه بخش پیشرو قرار گرفته و شرط اولیه برای رؤیت رونق اقتصادی، ایجاد تحرک در «صنایع نفتی و معدنی»، «فعالیت‌های ساختمانی و بازار مسکن» و «صنعت گردشگری» عنوان شده است. نقش مستقیم مسکن در ارتباط با 130 بخش اقتصادی دیگر باعث شده رکود و رونق در این بخش‌ها به‌طور مستقیم با رکود و رونق در بخش مسکن در ارتباط مؤثر واقع شود. به این معنی که هرگاه ساخت‌ و‌ ساز و بازار معاملات مسکن در رونق بوده است، بیش از 100 نوع شغل مستقیم و حداقل 200 نوع شغل غیرمستقیم در چرخه رونق قرار گرفته و هر گاه رکود در بخش مسکن حاکم شده، این مشاغل نیز که اغلب تولیدی هستند، وارد رکود و زیاندهی شده‌اند.

در بخش مسکن، شهر  تهران و سایر شهرهای بزرگ بیشترین تأثیر را در رونق  و رکورد مسکن کل کشور را دارند و این در حالی است که آپارتمان نشینی پدیده غالب مسکن در شهرهای بزرگ شده است. با کمیاب شدن زمین خالی بدون مشکلات برای ساخت و ساز، عملاً  زمین برای تولید مسکن در تهران به عنوان شهر پیشتاز در بخش اقتصاد مسکن، عمدتاً از تخریب و نو سازی تأمین می شود که در این میان زمین ناشی از تخریب و نوسازی آپارتمان ها بخش عمده زمین مورد نیاز را تشکیل می دهد که روز به روز سهم آن افزایش پیدا می کند در حالیکه ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها مانعی بر سر راه رونق اقتصادی کشور مطابق استدلال بالا شده است.

 آسیب شناسی حقوقی ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها:

هرچند بنا بر قاعده جهل به قانون، رافع مسئولیّت نیست، عدم اطلاع از قانون دلیل بر برائت نمی شود ولی عملا بخاطر حاکمیت تسهیم به نسبت آورده شرکا در قانون مدنی و سایر قوانین وعرفی بودن آن، مردم هنگام خرید آپارتمان لزومی به تحقیق در قانون تملک آپارتمان ها احساس نمی کنند ولی موقع تخریب و نوسازی با حکم تسهیم به نسبت اختصاصات 10 قانون تملک آپارتمان ها روبرو می شوند و چون این حکم مغایر با عرف و باورهای مردم است لذا به حکم ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها تمکین نمی کنند و چون راهکار ماده 13 قانون تملک آپارتمان ها در عمل کارآمد نیست عملاً با عدم توافق حتی یکی از مالکان کار به سرانجام نمی رسد در حالیکه انتظار از قانون رفع ناهنجاری ها بوجود آمده در جامعه است.

معیار و راهکار برای سهم از مشاعات و زمین برای مالکان آپارتمان ها

1. معیار ثابت فیزیکی (زیربنا)

راهکار قانون و آیین نامه تملک آپارتمان ها برای تعیین سهم هریک از شرکا (آپارتمان ها) از عرصه، به نسبت مساحت اختصاصات (مساحت آپارتمان بعلاوه مساحت پارکینگ بعلاوه مساحت انباری و هر آنچه در سند مالکیت آپارتمان به عنوان اختصاصی قید گردیده فارغ از ارزش هرکدام از آنها) به مساحت کل اختصاصات است. به عنوان مثال اگر یک آپارتمان دارای مساحت مسکونی 75 مترمربع و پارکینگ 15 مترمربع و انباری 10 مترمربع می باشد و کل اختصاصات کل زمین شامل مجموع مساحت آپارتمان ها به علاوه مساحت پارکینگ ها به علاوه مساحت انباری ها و هر آنچه در سند مالکیت آپارتمان ها به عنوان اختصاصی ها قید گردیده مجموعاً 500 مترمربع باشد سهم از عرصه این آپارتمان از زمین 20% می باشد. به عبارت دیگر ضابطه قانون و آیین نامه تملک آپارتمان ها یک معیار فیزیکی تقریباً ثابت در طول عمر یک مجموعه از آپارتمان ها است.

2. معیار منعطف اقتصادی (قیمت)

این معیار براساس قیمت هر آپارتمان که تابعی از مساحت خود واحد، پارکینگ، انباری، کاربری (تجاری-اداری…) ،موقعیت آنها از نظر طبقه، جا، مشرفیت، بر و … می باشد مشابه آورده شرکا در شراکت برای تعیین سهم هریک از شرکا (آپارتمان ها) از عرصه نسبت قیمت اختصاصی (قیمت آپارتمان به علاوه قیمت پارکینگ به علاوه و قیمت انباری و هر آنچه در سند مالکیت آپارتمان به عنوان اختصاصی و حقوق ارتفاقی قید گردیده با توجه به عوامل مؤثر در قیمت) هر آپارتمان به قیمت کل اختصاصات کل زمین است. به عنوان مثال اگرقیمت یک آپارتمان مسکونی 7 میلیارد و 800 میلیون ريال و قیمت پارکینگ آن 120 میلیون ریال و قیمت انباری آن 70 میلیون ريال و ارزش حقوق ارتفاقی آن 10 میلیون ريال مجموعاً 8 میلیارد ريال باشد و قیمت کل اختصاصات کل زمین شامل مجموع قیمت آپارتمان ها به علاوه قیمت پارکینگ ها به علاوه قیمت انباری ها و هر آنچه در سند مالکیت آپارتمان به عنوان اختصاصی ها قید گردیده مجموعاً 40 میلیارد ريال باشد سهم از عرصه این آپارتمان از زمین 20% می باشد. این معیار براساس معیار منعطف اقتصادی یعنی قیمت آپارتمان ها (آورده هر مالک) است.

مصادیق:

به عنوان مثال در تخریب و نوسازی مجتمع های آپارتمانی و یا در ارزشیابی عرصه املاک بعضی از شرکت ها و بانک ها برای افزایش سرمایه و یا آپارتمان ها با کاربری های متفاوت، طبق قانون سهم هر آپارتمان به نسبت مساحت اختصاصی آن به کل مساحت اختصاصی ها می باشد که معیار قانون تملک آپارتمان ها کارساز نیست. برای روشن شدن موضوع سه مثال را با مثال مطرح می کنیم:

مثال اول: یک زمین 500  متر مربعی با بر 10 متر و عمق 50 متر با گذر وسیع 30 متری در محل بورس تجاری واقع شده است و در آن یک طبقه ساختمان 400 مترمربعی قرار دارد که 100 مترمربع تجاری در بر ملک و 300 متر مربع در پشت جبهه مسکونی می باشد سهم آپارتمان تجاری طبق قانون تملک آپارتمان ها 25% از عرصه می باشد در حالی که اگر هر آپارتمان مستقلاً واحد خود را بفروشد پول دریافتی واحد تجاری از ارزش زمین، بسیار بیشتر از واحد مسکونی نسبت به معیار قانون تملک آپارتمان ها خواهد بود به عبارت دیگر عدم تجانس سهم از عرصه توسط قانون تملک آپارتمان ها، با سهم از عرصه توسط ارزش آپارتمان ها بسیار فاحش است حال با فرض اینکه صاحبان عرصه و اعیانی یکسان نباشند (مثلاً زمین اوقافی باشد) پول دریافتی صاحب زمین برای عرضه زمین برای ایجاد اعیانی تجاری و مسکونی به هیچ وجه به نسبت مساحت زمین ها نخواهد بود بلکه تابع ارزش اعیانی ها احداثی در هریک از عرصه خواهد بود، بنابراین معیار قانون تملک آپارتمان ها در این مورد عملکرد درستی ندارد و با معیارهای اقتصادی همخوانی ندارد.

مثال دوم: در یک زمین 200 مترمربعی با سطح اشغال 120 مترمربعی با چهار طبقه ساختمان که همکف و اول تجاری و طبقات دوم و سوم اداری باشد طبق معیار قانون تملک آپارتمان ها سهم هر کدام از ارزش زمین 25% می باشد در حالیکه مطابق استدلال حالت اول معیار قانون تملک آپارتمان ها در این مورد عملکرد درستی ندارد و با معیار های اقتصادی همخوانی ندارد.

مثال سوم: در یک زمین 500 متر مربعی ساختمان سه طبقه با دو طبقه همکف و اول تجاری و یک طبقه زیر زمین با کاربری انباری وجود دارد. واحد همکف با مساحت 500 متر مربع تجاری و 100 متر مربع انباری در زیرزمین می باشد و واحد طبقه اول 200 مترمربع تجاری و 400 متر مربع انباری در زیرزمین دارد. طبق معیار قانون تملک آپارتمانها سهم هر کدام از واحد ها از زمین به نسبت مساوی است در حالیکه در عمل هنگام فروش و عدم جاری شدن ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها ارزش بیشتری از زمین متعلق به واحد طبقه همکف می باشد بنابراین معیار قانون تملک آپارتمان ها در اینمورد عملکرد درستی ندارد و با معیار های اقتصادی همخوانی ندارد.

نتیجه حاصل از موارد فوق آنست که قیمت بدست آمده از قانون تملک آپارتمان ها مغایر با قیمت های بازاربرای ارزش عرصه املاک مشاعی می باشد

مغایرت با قوانین و مقررات دیگر:

الف: مغایرت با ارزش معاملاتی املاک وزارت اقتصاد و امور دارایی:

با توجه به ارزش قسمت های متفاوت یک عرصه از نظر بخش جبهه یا پشت جبهه و عمق مربوطه و یا مجاورت به گذر با گوناگون در کتابچه ارزش معاملاتی املاک وزارت اقتصاد و امور دارایی ارزش املاک مشاعی مغایر با ارزش بدست آمده از قانون تملک آپارتمان ها می باشد. زیرا که در قانون تملک آپارتمان ها ملاک تسهیم به نسبت اختصاصات می باشد فارغ از اینکه آپارتمان مورد نظر در کدام قسمت ملک از نظر جبهه یا پشت جبهه و عمق مربوطه و یا مجاورت به گذر با پهنای های گوناگون قرارگرفته باشد.

ب: مغایرت با تعدیل اجاره بها:

مطابق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 در مورد تعدیل اجاره بها مقرر گردیده بود «که دادگاه با توجه به در صد شاخص کل بهای کالا ها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران حکم به تعدیل خواهد داد.».

این معیار چون یک معیار منطبق بر تغییرات قیمت بازار مسکن و مستغلات نبود بناچار برای رفع این نقص و انطباق آن با واقعیت و قیمت های واقعی بازار مسکن و مستغلات لایحه قانونی اصلاح ماده 4 قانون موجر مصوب 1358.9.2 «ماده واحده – در ماده 4 قانون موجر و مستأجر عبارت دادگاه با توجه به درصد شاخص کل بهای کالاهای و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف‌ بانک مرکزی ایران حکم به تعدیل اجاره‌بها خواهد داد.”‌دادگاه” با جلب نظر کارشناس، اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.».

لذا لازمست مشابه همین منطق و روال به ماده 10 قانون تملک آپارتمانها نیز اعمال شود. (برای جزئیات بیشتر به کتاب بررسی تحلیلی روابط اقتصادی موجر و مستاجر رجوع شود)

یرای بررسی بهتر بعنوان مثال سهم از عرصه یک واحد را در مجتمع تجاری با سرقفلی در نظر می گیریم در اینصورت ارزش کل واحد تجاری شامل ارزش ملکیت وارزش سرقفلی (که متعلق به مستاجر است) می باشد در این حالت از نظر اقتصادی ارزش ملکیت برابر است با حاصل جمع ارزش خالص اجور آینده، درآمدهای حاصل از شروط ضمن عقد ومدت باقی مانده از مدت اعتبار اجاره می باشد بدیهی است ارزش ملکیت این واحد تجاری تابع ارزش سرقفلی است لذا با معیار فیزیکی ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها تجانسی ندارد.

یرای بررسی بهتر مثالی دیگر را مطرح می کنیم در یک مجتمع تجاری سهم از عرصه، واحد تجاری را با حق کسب یا پیشه یا تجارت در نظر می گیریم در اینصورت ارزش کل واحد تجاری شامل ارزش ملکیت وارزش حق کسب یا پیشه یا تجارت (که متعلق به مستاجر است) می باشد در این حالت از نظر اقتصادی ارزش ملکیت برابر است با حاصل جمع ارزش خالص اجورآینده، درآمدهای حاصل از شروط ضمن عقد و حق مالکانه در واگذاری حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر دیگر است اجاره بها و حق مالکانه تابع ارزش حق کسب یا پیشه یا تجارت است، بدیهی است ارزش ملکیت این واحد تجاری با معیار فیزیکی ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها تجانسی ندارد

د ر قانون پیش خرید مسکن …همه حق و حقوق پیش خریداران بر حسب سهم تملک آنها بنا شده است در حالیکه خود این سهم تملک مطابق ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها ناکارآمد است و از این ناحیه در آینده اجرای قانون پیش خرید مسکن توام با اشکالات فراوان مواجه خواهد شد.

مغایرت با قوانین سایر کشور ها:

در اینجا فقط به دو مورد اکتفا می کنیم

الف- قانون مدنی مصر به عنوان کشور اسلامی که به عنوان مرجعی برای حقوق اسلامی شناخته شده است در ماده 131 مصوب 1948 آمده است …..در تملک آپارتمان ها بر حسب نسبت ارزش هر آپارتمان به کل ارزش می باشد…

ب- قانون مدنی افغانستان به عنوان کشور اسلامی که اخیراً قانون آن تدوین شده است در ماده 1942 آمده است «هرگاه ملكيت مشترك محتاج اصلاح و ترميم باشد، شركاء در آن مشتركا به اندازه حصص خود سهم مي گيرند» و در ماده 1948 آمده است «مصارف اداره كردن حفاظت و ماليات وساير تكاليف عايده يا تعيين شده، بر مال مشترك را هر شريك به اندازه حصه خود در مال مشترك متحمل می گردد. مگر اينكه موافقه طور ديگری صورت گرفته باشد».

در قوانین این دو کشور نمونه، تسهیم به نسبت ارزش حاکم است نه نسبت اختصاصات.

نتیجه گیری:

علیرغم استفاده از نسبت اختصاصات برای مالکین در ماده 4 که مربوط به بخشی از هزینه های مستمر و تقسیم به نسبت مساوی مربوط به بخش دیگری از هزینه های مستمر و امکان توافقی بین مالکین خارج از مواد مندرج در ماده 4 و همچنین ماهیت متغیر ادواری (مثلاً سالانه) این هزینه ها، انتحاب معیار ثابت فیزیکی (نسبت اختصاصات) توجیه پذیر و کارآمد است ولی مطابق آنچه در مطالب قبل ذکر شد موید آنست که برای رعایت هرچه بیشتر اصل تسلیط و اثرات عادلانه تر قانون تملک آپارتمانها و رفع ناهنجاری های و عدم توافق های ناشی از ماده 10 قانون بجای راهکار فیزیکی غیر منعطف سهم مالکین به نسبت اختصاصات که در برگیرنده تمام عوامل موثر در سهم عادلانه نیست از راهکار منعطف سهم مالکین به نسبت ارزشها (قیمت ها) که در برگیرنده تمام عوامل موثر در سهم عادلانه است استفاده شود. هر چند که نتایج عملی ماده 13 قانون که شامل ساختمان های فرسوده است نمی تواند راهکار برون رفت از ناکارآمدی ماده 10 باشد چرا که در عمل بسیاری از تخریب و نوسازی ساختمان ها نه به دلیل فرسودگی بلکه بواسطه عوامل دیگر (از قبیل افزایش تراکم زیربنا، تغییر کاربری، عدم وجود پارکینگ، عدم وجود امکانات رفاهی، عدم وجود استقلال در انشعابات و…) صورت می پذیرد.

نویسنده : محمد مسعود علیزاده خرازی – عضو هیئت علمی دانشکده مهندسی عمران  دانشگاه صنعتی شریف و کارشناس رسمی دادگستری

منابع:

. قانون‌ تملك آپارتمان ها

. آیین نامه قانون‌ تملك آپارتمان ها

. کتاب بررسی تحلیلی روابط اقتصادی موجر و مستاجر چاپ سوم – مسعود علیزاده خرازی

. القانون المدنى مصر

قانون رقم131 لسنة 1948 – بإصدار القانون المدنى – أحكام عامة

الفصل الأول القانون  وتطبيقه –  القانون والحق

. قانون مدنی افغانستان

برگرفته از نشریه مأوی (تاریخ انتشار 1394/11/12)