فرق واگذاری با انتقال در قانون روابط موجر و مستاجر

واژه واگذاری يا واگذار در مواد 10 و 14 (بند2) و تبصره 1 ماده 19 قانون قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 22 مرداد 1356 آمده است. ماده 10 قانون مشعر است بر اينکه: «مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً يا جزئاً يا به نحو اشاعه به غير انتقال دهد يا واگذار نمايد مگر اينکه کتباً اين اختيار باو داده شده باشد. هرگاه مستاجر تمام يا قسمتي از مورد اجاره را به غير اجاره دهد مالک ميتواند در صورت انقضاء مدت يا فسخ اجاره درخواست تنظيم اجاره نامه با هريک از مستاجرين بنمايد.
درصورتي که مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غير داشته باشد هريک از مستاجرين نيز مي توانند در صورت فسخ يا انقضاء مدت اجاره اصلي درخواست تنظيم اجاره نامه را با مالک يا نماينده قانوني او بنمايد». ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 مشعر است بر اينکه «در موارد زير موجر مي تواند حسب مورد صدور حكم فسخ اجاره يا تخليه را از دادگاه درخواست كند‎ ‎دادگاه ضمن حكم فسخ اجاره دستور تخليه مورد اجاره را صادر مي نمايد‎ ‎اين حكم عليه مستأجر يا متصرف اجرا و محل تخليه خواهد شد‎.‏‎
دوم ـ درموردی كه عين مستأجره به منظور كسب يا پيشه و يا تجارت خود مستأجره‎ ‎اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناويني از قبيل وكالت يا نمايندگي و غيره‎ ‎عملاً به غير واگذار كند بدون اينكه طبق ماده 19 اين قانون با مستأجر لاحق‏‎ ‎اجاره نامه تنظيم شده باشد». ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 و تبصره 1 آن مشعر است بر اينکه «هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غير سلب شده يا‎ ‎اجاره نامه اي در بين نبوده و مالك راضی به انتقال به غير نباشد بايد در‎ ‎مقابل تخليه مورد اجاره، حق كسب يا پيشه يا تجارت مستأجر را بپردازد و الا‎ ‎مستأجر مي تواند براي تنظيم سند انتقال به دادگاه مراجعه كند،در اين صورت‎ ‎دادگاه حكم به تجويز انتقال منافع مورد اجاره به غير و تنظيم سند انتقال در‎ ‎دفترخانه تنظيم كننده سند اجاره نامه سابق يادفترخانه نزديك ملك (اگر ‎اجاره نامه رسمي در بين نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال‎ ‎مي نمايد و مراتب را به موجر نيز اعلام خواهد نمود، مستأجر جديد از هر حيث‎ ‎نسبت به تمام شرايط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.‎‏….تبصره 1 ـ در‏‎ صورتي كه مستأجر بدون رعايت مقررات اين ماده مورد اجاره را به ديگری واگذار نمايد موجر حق درخواست تخليه را خواهد داشت و حكم تخليه عليه متصرف يا‏‎ ‎مستأجر اجراخواهد شد. و در اين مورد مستأجر يا متصرف حسب مورد استحقاق‎ دريافت نصف حق كسب يا پيشه يا تجارت را خواهد داشت. …
در ماده 10 دو واژه انتقال دادن و واگذار نمودن با حرف «يا» از هم جدا ديده می شود و آمده است که هرگاه مستاجر عين مستاجره را به غير اجاره دهد مالک مي تواند در صورت انقضاء مدت يا فسخ درخواست تنظيم اجاره با مستاجر جديد را بنمايد.
که معلوم ميشود مقصود اين است که اگر مستاجر حين مدت معامله کند اين انتقال اجاره است و اگر مدت در بين نباشد و معامله کند اين را قانونگذار نه انتقال اجاره که اصطلاح براي مورد خاص است بلکه واگذار کردن ناميده است.
در ماده 14 که با توجه به صدر ماده در رابطه با درخواست مالک حسب مورد به صدور حکم فسخ اجاره يا تخليه مي باشد بند 2 مقيد است باينکه مستاجر عين مستاجره را به عناويني از قبيل وکالت يا نمايندگي و غيره عملا به غير واگذار کند و عبارت بعدی که چنين است: «بدون اينکه طبق ماده 19 اين قانون با مستاجر لاحق اجاره نامه تنظيم شده باشد» دل مطلب است زيرا اولا به غيري که عملا باو واگذار شده است وصف مستاجر لاحق اعطا شده و ثانيا به اجاره نامه مندرج در ماده 19 که در صورت نداشتن حق انتقال به غير و حاضر نشدن مالک به پرداخت تمام سرقفلي با اجازه دادگاه تنظيم ميشود اشاره گرديده است و با اين اوصاف جای شکی باقي نمی ماند که مقصود از واگذاري در اين بند هم انتقال سرقفلی است.
اينکه در صدر ماده قيد شده است حکم تخليه عليه مستاجر يا متصرف اجرا مي شود مصداق اجرای حکم عليه مستاجر تغيير شغل است که در بند 7 آمده است.
در تبصره 1 ماده 19 هم آمده است که هرگاه مستاجر مورد اجاره را به غير واگذار نمايد به درخواست موجر حکم تخليه صادر وعليه متصرف يا مستاجر اجرا خواهد شد و مستاجر يا متصرف حسب مورد استحقاق دريافت نصف حق کسب و پيشه را خواهد داشت.
در اينجا مقصود از متصرف همان غير است که عين مستاجره باو واگذار شده باشد که اگر مقصود از واگذاری معامله سرقفلي نباشد تعلق نصف سرقفلی باو توجيه قانونی و حقوقی نخواهد داشت.
با اين اوصاف شمول ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 و ماده 19 آن و تبصره 1 آن فرع براحراز انتقال و واگذاری حقوق استيجاری است.
دکتر ناصر کاتوزيان که در کتاب توجيه و نقد رويه قضايي نشر دادگستر چاپ بهاری1377 صفحه 23 به بعد در رابطه با قانون موجر و مستاجر مصوب 56 بيان مطلب کرده است، در صفحه 24 چنين آورده است «از سال 1324 که حمايت از مستاجر با حسن نيت در برابر مالک آغاز شد و آئين نامه تعديل ادامه تصرف مستاجر ملک را در برابر اجاره ثابت تامين کرد در قوانين مربوط به اجاره اعلام شده است حيله هايي که برای فرو ريختن چتر حمايت قانونگذار و فرار از اجراي قانون انديشيده شود بي اثر است.
در قانون روابط موجر و مستاجر 1356 که هم اکنون نيز در اجاره محل هاي کسب و پيشه رعايت ميشود براي تضمين حمايت قانون از مستاجر دو اعلام مهم و جالب به چشم مي خورد‏.
الف ـ در توصيف رابطه متصرف و مالک دادرس بايد از صورت ها بگذرد و به مقصود واقعي دست يابد و در اين باره از همه دلايل و امارات استفاده کند… ماده 30 قانون برای بستن راه هرگونه تقلب در متني عام مقرر مي دارد:
کليه طرق مستقيم يا غير مستقيم که طرفين به منظور جلوگيری از اجراي مقررات اين قانون اتخاذ نمايند پس از اثبات در دادگاه بلا اثر و باطل است:.
ب ـ از اين متن (ماده 30) نتيجه گرفته مي شود که: 1ـ قانون امري است…2ـ دادگاه… بايد به منظور واقعي دو طرف دست يابد و مي تواند از همه دلايل به ويژه آماره هاي قضايي و اوضاع و احوال ياری بخواهد و همين امر به دادرس اختيار فراوان در ارزيابي وقايع مي بخشد….. بحث بر سر اين نيست که دو طرف چه گفته و نوشته اند دادگاه بايد باين پرسش پاسخ دهد که آيا در پس پرده واژه ها…در نيت طرفين چه گذشته است. انتظار مي رود که دادگاه به تحليل و ارزيابي قرائنی دست زند که روزنه اي به باطن دارد… آيا ريا و تصنعي صورت پذيرفته… آيا آنچه واقع شده تمهيدی مشروع است که مالک برای حفظ حقوق خود انديشيده است؟ (در آراء مورد بحث مشار اليه مباشر و مدير داخلی خارج از مصاديق واگذاری به غير شناخته شده است)‏
راي شعبه 9 ديوانعالي کشور مؤيد به رأی هيأت عمومي اصراری ديوانعالي کشور (پرونده 4/9/1016 رديف 66/34)حاکي از آن است که حتي معتبر شناختن اباحه استفاده و اذن در استفاده بدون انتقال حقوق استيجاری (موسوم به النتي در مياندوآب) وتفويض نمايندگي براي پرداخت اجاره بها که دردادنامه شماره 287/9ـ27/5/ شعبه 9 آن ديوان پذيرفته شده تأييد و ابرام گرديده است.
استدلال شعبه 9 مزبور اين بوده است که مستاجر مغازه را که سرقفلي آن را داشته به خوانده ديگر با اثاثيه متعلق به خود اجاره داده است بشرط اينکه اجاره ماهيانه مغازه را مستاجر مستقيما به مالک بپردازد اين قرارداد با توجه باينکه مستاجر سرقفلي مغازه را خريداری کرده است منع قانوني نداردو طبق ماده 10 قانون مدني بين طرفين نافذ و لازم الاجرا است.
در آراء محاکم تهران نيز ديده مي شود که اگرکسي به علت کهولت و ناتواني مورد اجاره را در اختيار فرزندش قرار دهد انتقال به غيري صورت نگرفته است و نيزدفاع مستاجر باينکه خوانده ديگر شاگرد وي بوده و محل کسب در قالب جعاله به مديريت و عامليت وی اداره مي شده است مورد پذيرش قرار گرفته است.
نتيجتاً با توجه باينکه قانون امری و برای حمايت از مستاجر است و در مقام هر گونه ترديد و شبهه و شک به نفع مستاجر و نه به ضرر او تفسيرپذير خواهد بود، آيا توسعه دادن شمول عبارت واگذاري منتهي باين نتيجه غير قابل قبول غير عادلانه و غيرخردپذير نخواهد شد که کسي که خود را مباشر (کسي که از سوی واحد کسبی به اتحاديه معرفي مي شود و کارت مباشرت با اعتبار يک ساله با قيد اينکه در صورت تغيير مباشر اين کارت از درجه اعتبار ساقط است) مي داند همان متصرف مستحق نصف سرقفلی شناخته شود؟ ‏

خرسند اشکان

برگرفته از روزنامه اطلاعات (تاریخ انتشار 1394/8/25)