قولنامه معارض

گاهی فروشنده قولنامه‌ای را امضا مي‌كند و در آن متعهد مي‌شود اگر خريدار طبق زمان‌بندي مشخص، به تعهدات خود عمل كرد، در تاريخ معين در دفتر اسناد رسمي حاضر و سند انتقال را به نام خريدار امضا كند. اما به جاي انجام اين تعهد، در تاريخ موخر همان ملك را با ديگری قولنامه مي‌كند و سپس در دفتر اسناد رسمي سند انتقال را به نام خريدار دوم امضا مي‌كند. اينجا بين تعهدات فروشنده با خريدار اول و دوم تعارض به وجود مي‌آيد؛ حال چنانچه هر دو قولنامه در حد سند عادی باقي بمانند و خريداران در دادگاه دعوي الزام به تنظيم سند مطرح كنند، مسلما كسي رای موافق مي‌گيرد كه تاريخ قولنامه‌اش مقدم بوده است.

اما بحث در آنجاست كه مالك با خريدار دوم به توافق رسيده و سند انتقال را به نام او تنظيم مي‌كند و در اين صورت يك قولنامه عادي مقدم و يك قولنامه موخر به تنظيم سند رسمي داريم كه با يكديگر تعارض دارند. براي بررسي و تجزيه و تحليل اين مبحث بايد نظام ثبتي ايران را مد نظر قرار داد. در ايران نظام ثبتي بر پايه دفتر املاك استوار شده است و با اعلانات اداره ثبت و انجام تشريفات مشخص، اشخاص درخواست ثبت مي‌كنند و ملك مورد نظر در دفتر املاك به نام آنها به ثبت مي‌رسد اساس اين سيستم كه در حقوق به نام «سيستم دفتر املاك» معروف است از آلمان گرفته شده است ولي در فرانسه به جز پاره‌اي استان‌هاي آن كه مجاور آلمان هستند چنين سيستمي رايج نيست.

ماده 22 قانون ثبت ايران در اين زمينه تصريح دارد و مي‌گويد تنها كسي مالك شناخته مي‌شود كه ملك در دفتر املاك به نام او ثبت شده باشد و در دنباله اين ماده مي‌گويد «يا كسي كه ملك مزبور به او منتقل گرديده و اين انتقال در دفتر املاك به ثبت رسيده است.»

پس دفتر املاك معيار مالكيت يا ديگر حقوق عيني است كه اشخاص روي ملك غير دارند مانند حق رهن و حق ارتفاق و بر همين اساس از نظر قانوني ما برتري را به شخصي مي‌دهيم كه توانسته از فروشنده سند انتقال رسمي بگيرد يعني خريدار دوم. ماده 656 قانون مدني سوئيس مي‌گويد: «ثبت دفتر املاك براي تملك غيرمنقول ثبت شده ضرورت دارد. تملك منقول ثبت شده نيازمند قرارداد و سند است كه در دفتر املاك به ثبت برسد و در غير اين صورت مالكيت براي خريدار به وجود نمي‌آيد.

ماده 873 قانون مدني آلمان مي‌گويد: «مالكيت منتقل مي‌شود از طريق توافق طرفين و ثبت آن در دفتر املاك. پس براي احراز مالكيت دو ركن وجود دارد: يك ركن تراضي و توافق و ديگري ثبت در دفتر املاك.» اين ماده صراحت كامل دارد و در آلمان قولنامه هم بايد با سند رسمي منعقد شود و در واقع مندرجات دفتر املاك به عنوان اماره صحت مورد پذيرش قانونگذار اين كشور قرار گرفته است.

در ايران هم اگر بخواهيم روزی قانوني در قولنامه وضع كنيم بايد ترتيبي اتخاذ شود كه قولنامه با سند رسمي تنظيم شود تا بدين ترتيب اختلافات و پيامدهاي فعلي از بين برود. در نظام ثبتي ايران مندرجات دفتر املاك هم در زمينه ثبت اوليه و هم انتقالات از اماره صحت برخوردار است. ماده 24 قانون ثبت مي‌گويد: «پس از انقضاي مدت اعتراض دعوي اين‌كه در ضمن جريان ثبت تضييع حقي از كسي شده پذيرفته نخواهد شد نه به عنوان قيمت نه به هيچ عنوان ديگر، خواه حقوقي باشد خواه جزايي در مورد مذكور در ماده 44 مطابق ماده 45 و در موارد مذكور در مواد 105، 106، 107، 108، 109، 116 و 117 مطابق مقررات جزايي مذكور در باب ششم اين قانون رفتار خواهد شد.

ماده 105 مي‌گويد: «… هركس تقاضاي ثبت ملكي را بنمايد كه قبلا به ديگري انتقال داده يا با علم به اينكه به نحوي از انحاء قانوني سلب مالكيت از او شده است تقاضاي ثبت نمايد كلاهبردار محسوب مي‌شود…»

ماده 106 نيز مي‌گويد: «مقررات فوق در مورد وراثي نيز جاري است كه با علم به انتقال ملك از طرف مورث خود يا با علم به اينكه به نحوي از انحاء قانوني سلب مالكيت از مورث او شده بوده است تقاضاي ثبت آن ملك يا تقاضاي صدور سند مالكيت آن ملك را به اسم خود كرده و يا مطابق قسمت اخير ماده فوق پس از اخطار اداره ثبت رفتار نكند. در تمام اين موارد علم وارث يا به وسيله امضا يا مهر و يا نوشته به خط او محرز مي‌شود.» در واقع بر طبق اين دو ماده دولت اين افراد را مالك مي‌شناسد ولي به عنوان كلاهبردار قابل تعقيب هم هستند!

در مورد معامله معارض هم قانون ثبت راه‌حلي قرار داده است. يعني اگر شخصي مالي را با سند عادي به ديگري منتقل كند و سپس در قرارداد دوم همان مال را با سند رسمي به فرد ديگر منتقل نمايد بر پايه اصول قانون ثبت، مالكيت براي خريدار دوم به وجود مي‌آيد اما براي اينكه جلوي چنين سوءاستفاده‌هايي گرفته شود در قانون ثبت براي چنين اشخاصي كه معامله معارض مي‌كنند كيفر شديد تعيين شده است و مي‌گويد هركس به موجب سند رسمي و عادي نسبت به عين يا منفعت مالي اعم از منقول يا غيرمنقول حقي به شخص يا اشخاص داده و بعد به موجب سند رسمي معامله يا تعهدي معارض حق مزبور بنمايد به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محكوم خواهد شد.

بنابراين ضمانت اجراي كيفري پيش‌بيني شده در ماده 117 قانون ثبت براي اين است كه اشخاص از انعقاد معامله معارض خودداري نموده و توجه داشته باشند اگر از قرارداد عادي اوليه تخلف كنند و با قرارداد دوم و سند رسمي راه را براي اجراي قرارداد اول ببندند مرتكب جرم شده و بايد چنين كيفر سنگيني را متحمل شوند.

پس طبق ماده 117 قانون ثبت معامله دوم صحيح تلقي مي‌شود زيرا خريدار دوم كه از قولنامه اول خبر ندارد و بر اساس استعلام ثبتي و با اعتماد به سند مالكيت و مندرجات دفتر املاك با فروشنده وارد معامله شده بايد مورد حمايت قرار بگيرد و تنها راه‌حل قانون براي اين قبيل معاملات معارض،‌ تعيين كيفر براي فروشنده است.

اما در كشور ما دادگاه و ديوان كشور در طول تاريخ تصويب ماده 117 قانون ثبت، رويه متفاوتي را پيش گرفتند. يعني برخلاف نص اين ماده گفتند معامله اول با سند عادي بوده و معامله دوم با سند رسمي صورت پذيرفته است لذا معامله معارض تحقق پيدا نمي‌كند و استدلال آنها هم اين است كه طبق ماده 48 قانون ثبت معامله اول كه با سند عادي است ارزش و اعتبار ندارد و در هيچ محكمه‌اي قابل پذيرش نيست و توان معارضه با سند رسمي را ندارد.

مورد اولي كه اشاره مي‌كنم راي اصراري هيات عمومي ديوان كشور در سال 1322 است كه مي‌گويد مراد از سند عادي مذكور در ماده 117 قانون ثبت، ورقه‌اي است كه سنديت داشته باشد و ورقه عادي تنظيمي در موقعي كه دواير ثبتي در محل تشكيل بوده هيچگونه ايجاد حقي نسبت به ديگري نمي‌كند تا بتوان به آن سند اطلاق كرد.

موارد بعدي رايي است كه در سال 1321 به همين استدلال از شعبه 6 ديوان عالي كشور صادر شده است و نيز راي ديگري كه در سال 1320 از ديوان كشور صادر شده و سرانجام راي اصراري هيات عمومي ديوان عالي كشور، يعني نه تنها شعب بلكه هيات عمومي هم در آراء اصراري خودش اين رويه را دنبال نموده است.

اما گروه ديگري از آراء هم هستند كه مي‌گويند طبق نص ماده 117 اگر سند اول عادي بود و سند دوم رسمي بود معامله معارض صورت گرفته است. از جمله رای صادره از شعبه دوم ديوان عالي كشور در سال 1316 و يا راي ديگري در همين تاريخ از شعبه ديگر ديوان كشور.

سرانجام دادستان كل كشور به دليل اين اختلافاتي كه در زمينه تعريف معنا و مفهوم معامله معارض وجود داشت درخواست راي وحدت رويه نمود و هيات عمومي ديوان عالي كشور چنين راي داد: «نظر به اينكه شرط تحقق بزه مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاك قابليت تعارض دو معامله يا تعهد نسبت به يك مال مي‌باشد در نقاطي كه ثبت رسمي مربوط به معامله غيرمنقول به موجب بند اول ماده 47 قانون ثبت كشور اجباري مي‌باشد سند عادي راجع به آن اموال طبق ماده 48 همان قانون در هيچ يك از ادارات و محاكم پذيرفته شده نيست و قابليت تعارض با سند رسمي نخواهد داشت.

بنابراين چنانكه كسي در اين زمينه با وجود اجباري بودن ثبت رسمي اسناد قبلا معامله‌اي نسبت به مال غيرمنقول با سند عادي انجام دهد و سپس به موجب سند رسمي معامله‌اي معارض با معامله اول با همان مال واقع سازد عمل او از مصاديق ماده 117 قانون ثبت اسناد نخواهد بود بلكه ممكن است بر فرض احراز سوءنيت با ماده كيفري ديگر قابل انطباق باشد. اين رای طبق قانون وحدت رويه قضائي مصوب سال 28 براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.»

با صدور راي وحدت رويه عملا هيات عمومي به اين اختلافات پايان داده و ماده 117 را عملا از قانون ثبت حذف كرد و جاي شگفتي است كه اين اجتهاد در نص ماده 117 صورت گرفته و عملا جرم معامله معارض را منتفي كرده است.

نكته اولي كه در مورد اين راي وحدت رويه به نظر مي‌رسد اين است كه در آن به حكمت و فلسفه وجودي معامله معارض در ماده 117 كه همان اماره صحت بود توجهي نكرده و عملا ضمانت اجرايي كيفري شديدي كه براي جلوگيري از سوءاستفاده و حقه‌بازي افراد تعيين شده بود را كنار گذاشته است. نكته دوم هم اين است كه برخلاف متن راي وحدت رويه، هيچ راه‌حل كيفري ديگري در اين موارد قابل تصور نيست.

حتي نمي‌توان در اين گونه موارد از عنوان كلاهبرداری استفاده كرد زيرا كسي كه معامله دوم را انجام داده سند رسمي دارد و خيالش راحت است و شاكي نيست و كسي هم كه قولنامه اول را امضا كرده چون در تاريخ امضاء قولنامه اول فروشنده سوءنيت نداشته نمي‌تواند از اين بابت شكايتي بكند و تخلف از انجام يك قرارداد و تعهد را نمي‌توان جرم كلاهبرداري تلقي كرد.

تنها راه‌حل اين قبيل موارد ماده 117 قانون ثبت بوده كه ديوان عالي آن را از دست خريدار اول بيرون آورده است و در نهايت مي‌توان به او پيشنهاد كرد كه دعواي ضرر و زيان بابت پولي كه پرداخت كرده يا بهره آن به عنوان خسارت تاخير تاديه مطرح كند اما در حقيقت دست او از عين مال كوتاه است و نمي‌تواند دعوی ضرر و زيان ناشي ازجرم بكند.

اما فرض ديگر مسئله آن است كه خريدار دوم از قولنامه اول اطلاع دارد و با سوءنيت با فروشنده تباني كرده است. در اين صورت آيا راهي براي ابطال سند مالكيت وجود دارد يا خير؟

مواد 146 و 147 قانون اجراي احكام مدني مويد ماده 22 قانون ثبت است البته به شرط آنكه در مضامين آن دقت كنيم. موضوع اين ماده موردي است كه يك بستانكار در مقام توقيف اموال مديون بدهكار برمي‌آيد. حال اگر چنانچه مال به نام مديون توقيف شده باشد ولي اشخاص ثالث سند رسمي يا حكم دادگاه مبني بر مالكيت همان مال ارائه دادند اداره اجرا بايد به سند رسمي اعتبار كامل داده و عمليات اجرايي را متوقف سازد. اما اگر كسي كه مدعي مالكيت است سند عادي مثل قولنامه ارائه بدهد از آنجا كه سند مالكيت به نام ديگري ثبت شده، نفس ارائه قولنامه در اداره اجراي احكام اعتبار ندارد و حل اختلاف به دادگاه ارجاع مي‌شود.

البته بايد توجه داشت در اين مسئله دادگاه در مورد دو معامله معارض تصميم‌گيري نمي‌‌كند بلكه بين بستانكار و يك خريدار قولنامه‌اي تصميم گيري مي‌كند و اگر احراز كرد كه معامله‌اي با تاريخ مقدم بر توقيف و عمليات اجرايي امضا شده است به قولنامه ترتيب اثر مي‌دهد و خريداري را كه قولنامه‌اي امضا كرده و بخش عمده ثمن را پرداخته و حق الزام فروشنده به تنظيم سند را به دست آورده بر بستانكار ترجيح مي‌دهد و حكم مزبور در حقيقت يك سند انتقال محسوب مي‌شود و ارزش سند رسمي دارد لذا مواد 146 و 147 قانون اجراي احكام نافي اعتبار دفتر املاك نيست و بحث ما در قولنامه معارض به اعتبار خود باقي است.

ماده 22 قانون ثبت مي‌گويد همين كه ملكي طبق قانون به ثبت رسيد و تشريفات و آگهي‌هاي نوبتي آن روند درست و قانوني خود را طي كرد از اعتبار قانوني برخوردار است و ملک مزبور متعلق به كسي است كه انتقال در دفتر املاك به نام او به ثبت رسيده است.

زيرا ثبت دفتر املاك يك كانال ويژه و انحصاري براي مالكيت است و قولنامه و سند عادي اوليه تحت هيچ شرايطي نمي‌تواند جايگزين اين سند دوم رسمي بشود و اينكه خريدار دوم سوءنيت داشته و از قولنامه اول مطلع بوده يا خير بايد احراز شود زيرا در غير اين صورت اعتبار ثبت متزلزل مي‌شود و اين با فلسفه وجودي ثبت اسناد تعارض دارد. پس صرف استعلام از ثبت براي تاييد مالكيت فروشنده كافي است و لازم نيست فرد تفحص كند آيا فروشنده با ديگري قولنامه امضا كرده است يا خير و قانون ضامن صحت اين معامله است و سند ملك ثبت شده هم از اصل صحت برخوردار است و هم اماره صحت دفتر املاك.

اگر به متن راي وحدت رويه نيز توجه شود مي‌بينيم خود راي هم نظام ثبتي را اساس قرار داده و مي‌گويد سند عادي اصلا اعتبار ندارد تا بخواهد با سند رسمي تعارض كند و معامله معارض نيز به همين دليل واقع نمي‌شود اما صادركننده اين راي به فلسفه ماده 117 و قانون ثبت توجه نكرده است.

به هر حال در برابر اين راي، آراي زيادي هم از شعب ديوان عالي كشور وجود دارد و دادستان كل هم در حقيقت در مقام دفاع از قانون ثبت برآمده است و در مجموع جهت مشترك تمام اين آراء اعتبار نظام ثبتي است و اما در مورد سند عادي يك عده معتقدند مي‌تواند مبناي معامله معارض قرار گيرد و عده ديگر مي‌گويند نمي‌تواند مبناي معامله معارض واقع شود و در صورت دوم بايد ديد آيا مي‌توان يك عنوان كيفري براي آن متصور شد يا خير؟

ماده 117 قانون ثبت مي‌گويد: «هركس به موجب سند رسمي يا عادي نسبت به عين يا منفعت مالي (اعم از منقول يا غيرمنقول) حقي به شخص يا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عين يا منفعت به موجب سند رسمي معامله يا تعهدی معارض با حق مزبور بنمايد به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محكوم خواهد شد.»

مي‌بينيم كه در شق دوم ماده ذكري از سند عادي نكرده و فقط از سند رسمي نام برده و عملا خواسته راه فرار اشخاص را ببندد تا از اعتبار دفتر املاك سوءاستفاده نشود و كساني كه در هيات عمومي اين راه‌حل را انتخاب كردند ممكن است به فلسفه قانون ثبت توجه نكرده و اشتباه كرده باشند و شايد هم علت ديگر اشتباه اين باشد كه سيستم ثبت ايران از آلمان گرفته شده و منابع و مدارك آلمان در اختيار ما نبوده است.

اما به هر حال تعارض محرز است زيرا فروشنده اي كه ملك را با خريدار اول قولنامه كرده تعهد داشته سند انتقال را به نام او امضا كند حال آنكه همان ملك را به ديگري فروخته و سند انتقال را به نام او امضا كرده است و در اين تعارض طبق ماده 117 و 22 قانون ثبت و سيستم دفتر املاك برتري به كسي داده مي‌شود كه موفق شده سند رسمي را به دست آورد. پس در حقيقت تعارض محرز است ولي در قانون وجه ترجيح وجود دارد و حذف ماده 117 فقط راه‌حل دفاعي خريدار اول را از نظام كيفري حذف كرده است.

شايد فكر دفاع از قولنامه اول همراه با عدالت باشد اما هميشه بايد از ديد كلان و نظم عمومي با قضايا برخورد كرد. سيستم را نبايد بر هم زد قانون ثبت براي اين مشكل راه‌حل و مجازات پيدا كرده بود كه اين راي وحدت رويه مجازات را برداشته است و حال بايد ديد آيا راه حل ديگري وجود دارد كه اگر خريدار دوم سوءنيت داشت بتوان به ترتيبي معامله و ثبت با سند دوم را زير سوال برد يا خير و اين يك بحث اصولي و جالب است كه در حقوق ساير كشورها مورد توجه قرار گرفته است و در ايران نيز جا دارد مورد بررسي قرار گيرد و راه‌حلي پيدا شود كه بر پايه و اساس ثبت نيز لطمه‌اي وارد نسازد.

 برگرفته از ماهنامه قضاوت شماره 46 (تاریخ انتشار مرداد و شهریور 1386)