حميدرضا علوي طباطبايي

بله، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند، اما نه به دلیل تدلیس، بلکه از مسیر خیار عیب یا تخلف از وصف.

تحلیل قضیه به این شرح است:

۱. تدلیس منتفی است. چون شما خودتان در زمان فروش از طرح تعریض بی‌اطلاع بودید، عنصر عمد و فریب که برای تحقق تدلیس (ماده ۴۳۸ قانون مدنی) لازم است، وجود ندارد.

۲. مبنای فسخ، عیب و تخلف از وصف است.

· خیار عیب (ماده ۴۲۲ قانون مدنی): واقع شدن در طرح تعریض و تغییر کاربری به «شبکه معابر»، یک عیب حقوقی است که ارزش و قابلیت استفاده مسکونی ملک را به شدت کاهش می‌دهد. چون این عیب در زمان معامله وجود داشته و خریدار از آن بی‌اطلاع بوده، حق فسخ دارد.

· خیار تخلف از وصف (ماده ۴۴۴ قانون مدنی): سند رسمی، کاربری ملک را «مسکونی» قید کرده است. خریدار به اعتبار این وصف اقدام به خرید کرده و اکنون با کاربری «شبکه معابر» مواجه شده است. این مغایرت آشکار، حق فسخ فوری را برای او ایجاد می‌کند.

نتیجه: خریدار می‌تواند به استناد این دو خیار، معامله را فسخ کند. جهل شما به طرح، رافع حق فسخ خریدار نیست.

این یک کلاهبرداری آشکار و صد در صدی است و هیچ ارتباطی با قوانین بانک مرکزی ندارد. آنچه شرح دادید، یک ترفند قدیمی با روکشی جدید در شبکه‌های اجتماعی است. اجازه دهید چند نکته کلیدی را جهت روشن شدن موضوع و اقدام بعدی‌تان عرض کنم:

۱. رد قطعی ادعای بانکی

· «گردش حساب»: درست است که بانک‌ها برای اعطای تسهیلات به میانگین گردش حساب توجه می‌کنند، اما این بررسی پیش از اعطای وام انجام می‌شود، نه پس از واریز وجه وام.

· مسدود شدن وام: وامی که به حساب کسی واریز شود، بخشی از موجودی اوست. بانک به هیچ وجه مجاز نیست بگوید «پول واریز شد ولی چون گردشت کم است، قفل شد». این یک دروغ بزرگ برای گرفتن پول بیشتر از شماست.

· هزینه‌های پیش از وام: پرداخت هرگونه وجهی تحت عنوان «هزینه ثبت‌نام»، «استعلام» یا «مالیات» پیش از دریافت اصل وام، کاملاً غیرمتعارف و نشانه بارز کلاهبرداری است.

۲. ماهیت حقوقی

این اقدام مصداق بارز «کلاهبرداری اینترنتی» (ماده ۷۴۱ قانون مجازات اسلامی، بخش تعزیرات) است. کلاهبردار با توسل به وسایل متقلبانه (جلوه دادن خود به عنوان یک واسطه قانونی و ارسال فیش جعلی)، شما را فریب داده و مالتان را برده است.

۳. اقدام فوری

· پول واریز نکنید: تحت هیچ شرایطی مبلغ ۷ میلیون تومان دیگر را پرداخت نفرمایید.

· شکایت کنید: همین امروز با در دست داشتن پرینت کامل تمام واریزی‌هایتان، به پلیس فتا مراجعه کنید و علیه مدیر آن کانال و صاحب حسابی که پول به آن واریز کرده‌اید، با عنوان «کلاهبرداری اینترنتی» شکایت کنید. پلیس فتا راساً برای پیگیری این پرونده‌ها اقدام می‌کند.

این افراد فقط به دنبال پول شما هستند و هیچ وامی در کار نیست. هرچه سریع‌تر اقدام کنید، شانس بیشتری برای پیگیری و بازگشت پولتان وجود دارد.

خیر، به هیچ وجه چنین حقی ندارید. تصور اینکه حیاط خلوت ملک شماست و می‌توانید مالک طبقه اول را محروم کنید، یک اشتباه حقوقی بزرگ است که عواقب سنگینی به دنبال دارد.

دلایل آن بسیار روشن است:

۱. حیاط خلوت در مالکیت شما نیست. این فضا طبق سند رسمی یا عرف معماری، یا در مالکیت اختصاصی واحد طبقه اول است یا جزو مشاعات ساختمان محسوب می‌شود. سقف مغازه شما صرفاً بستر فیزیکی آن است و هیچ حق مالکیتی برای شما ایجاد نمی‌کند.

۲. احداث بنا «تصرف عدوانی» است. محروم کردن مالک قانونی از حق استفاده و ساختن طبقه جدید بدون اذن او، مصداق بارز تجاوز به ملک غیر و جرم است (ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی). از این کار منصرف شوید. اگر به دنبال استفاده مفیدتر از ملک هستید، تنها راه، توافق رسمی و کتبی با مالک طبقه اول و اخذ مجوز قانونی از شهرداری است.

تأخیر ۲۰ روزه به دلیل بروکراسی اداری است، نه نقص قانون. اصل بر این است که پول رهن تا زمان تحویل قطعی ملک نزد دادرس امانت بماند. مشکل اینجاست که شما تعهدتان را انجام داده‌اید اما سیستم پردازش دستور آزادسازی، اداری و زمان‌بر است.

برای حل سریع موضوع، این دو راهکار را اجرا کنید:

۱. از اجرای احکام بخواهید نامه‌ای رسمی به صاحب‌خانه جدید بدهد که در آن تاریخ دقیق دریافت پول از دادگاه قید شده باشد. این نامه، یک تضمین دولتی برای او ایجاد می‌کند.

۲. به یک دفتر اسناد رسمی بروید و یک وکالت‌نامه رسمی به صاحب‌خانه جدید بدهید تا به‌جای شما پول را از دادگاه دریافت کند. با این کار، عملاً طلب شما مستقیماً به حساب او واریز می‌شود.

متاسفانه با فوت مادرتان در ۲۵ فروردین ۱۴۰۵، وکالت‌نامه به طور کامل باطل شده است. طبق ماده ۶۵۶ قانون مدنی، فوت موکل موجب انفساخ قهری عقد وکالت می‌شود. بنابراین، از لحظه فوت، اختیار شما برای اقدام از جانب ایشان پایان یافته و معامله انجام‌شده (انتقال سند) غیرنافذ بوده و نیازمند تنفیذ وراث است.

اما دو موضوع را می‌توانید:

۱. اگر وکالت بلاعزل در ازای یک تعهد (مثلاً طلب شما از مادر) داده شده بود، طبق رأی وحدت رویه ۶۰۳ دیوان عالی کشور، به فوت خاتمه نمی‌یابد. در این صورت، با اثبات تضمینی بودن وکالت، معامله معتبر است.

۲. اگر بتوانید ثابت کنید که اداره ثبت مرتکب «تقصیر» (اطاله دادرسی غیرمتعارف) شده و این تقصیر مستقیماً موجب ورود خسارت (بطلان معامله) گردیده، می‌توانید وفق ماده ۱ قانون مسئولیت مدنی، از اداره ثبت شکایت و مطالبه خسارت کنید.

توصیه می‌شود؛ با وراث وارد مذاکره شوید. اگر آن‌ها حاضر به تنفیذ معامله باشند، می‌توانند با حضور در دفترخانه، انتقال را تأیید کنند. در غیر این صورت، پرونده برای احقاق حق و دریافت خسارت احتمالی از ثبت، نیازمند پیگیری قضایی است.