با درود پرسشگر ارجمند
تبصره ۳ معمولا مربوط به املاک فاقد سند رسمی یا با مغایرت مساحتی است و در برخی قوانین محلی برای زمین‌های اوقافی یا خارج از محدوده نیز برای دریافت جریمه یا اخذ مجوزهای خاص اعمال می‌شود
پیشنهاد می‌شود با توجه به نوع سند اوقافی و قوانین شهرسازی منطقه خود استعلام دقیق از واحد مهندسی شهرداری بگیرید تا مشخص شود آیا تبصره مورد نظر مربوط به تغییر کاربری یا عدم رعایت ضوابط ساخت در زمین‌های اوقافی است یا خیر

سلام و عرض ادب

اگر منظور شهرداری تبصره مربوط به قدرالسهم تفکیک و افراز باشد، برای زمینی با متراژ 185 متر اصولا قابل مطالبه نیست، چون این حکم ناظر به اراضی بیش از 500 متر و دارای سند شش دانگ است. بنابراین از شهرداری بخواهید مبنای کتبی ارجاع را اعلام کند؛ اگر موضوع تخلف ساختمانی است، احتمالا بحث دیگری غیر از این تبصره مطرح است.

خیر؛ ارجاع به کمیسیون تبصره ۳ لزوماً محدود به املاک فاقد سند یا بالای ۵۰۰ متر نیست و باید علت ارجاع را از شهرداری استعلام کنید.

از شهرداری پیگیری کنید

با سلام و احترام . شهرداری باید برای ارجاع موضوع ابلاغیه کتبی برای پاسخگویی شما بدهد 

 می‌بایست به شهرداری مربوطه مراجعه و مشکل خود را مطرح کنید

سلام تبصره ۳ برا همه املاک بدون سند هست درست گفتن

در پاسخ به پرسش شما باید عرض کنم که تحلیل شما از قاعده کلی تبصره ۳ ماده ۹ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها (مصوب ۱۳۷۴ با اصلاحات بعدی) مبنی بر اینکه این تبصره مربوط به اراضی فاقد سند رسمی است و برای مساحت‌های بالای ۵۰۰ متر مربع موضوعیت پیدا می‌کند، کاملاً صحیح است. با این حال، دستور شهرداری در پرونده شما می‌تواند ناشی از یکی از دو دلیل زیر باشد و نیازمند بررسی دقیق‌تر است.

۱. تحلیل حقوقی وضعیت شما

ماهیت سند اوقاف: سندی که از اداره اوقاف دریافت کرده‌اید، عموماً «سند رسمی اجاره» یا «سند اعیان» است. این سند، مالکیت شما بر بنا (اعیان) را اثبات می‌کند، اما عرصه (زمین) کماکان متعلق به موقوفه است. از نظر مقررات شهرداری و نظام مهندسی، این سند، یک «سند رسمی» معتبر برای اخذ پروانه ساخت محسوب می‌شود. بنابراین، زمین شما در دسته «فاقد سند» قرار نمی‌گیرد.

قلمرو تبصره ۳ ماده ۹: این تبصره که ساخت‌وسازهای غیرمجاز ارجاعی به دادگاه را فهرست کرده، دو شرط اساسی دارد:

۱) زمین فاقد سند رسمی مالکیت باشد.

۲) مساحت عرصه بیش از ۵۰۰ متر مربع باشد. با توجه به ۱۸۵ متری بودن زمین شما، این ماده اصلاً نباید مطرح شود.

محتمل‌ترین دلیل اقدام شهرداری (تبصره ۲ ماده ۱۰):

به احتمال قریب به یقین، منظور شهرداری از ارجاع شما به «کمیسیون»، کمیسیون موضوع تبصره ۲ ماده ۱۰ (کمیسیون رسیدگی به تخلفات ساختمانی واقع در خارج از محدوده شهرها و روستاها) یا صرفاً کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری بوده است که برای تمامی املاک (اعم از دارای سند یا فاقد آن) که ساخت‌وساز غیرمجاز دارند، اعمال می‌شود. گاهی اوقات، کارمندان شهرداری به اشتباه از واژه «تبصره ۳» برای اشاره به کلیت فرآیند ارجاع به کمیسیون تخلفات استفاده می‌کنند، در حالی که مسیر قانونی برای ملک شما، طرح در کمیسیون ماده ۱۰۰ یا تبصره ۲ ماده ۱۰ (بسته به محدوده جغرافیایی ملک) است.

۲. راهکار عملی و قانونی

۲-۱). استعلام کتبی و شفاف‌سازی: از شهرداری به صورت کتبی استعلام کنید که منظور از «تبصره ۳» دقیقاً ارجاع به کدام کمیسیون و مستند به کدام بند قانونی است. از آن‌ها بخواهید صریحاً مشخص کنند که آیا عمل شما مشمول تبصره ۳ ماده ۹ تشخیص داده شده است یا خیر.

۲-۲). دفاعیات خود را مستند کنید: در صورت تشکیل کمیسیون (ماده ۱۰۰، تبصره ۲ ماده ۱۰، یا هر مرجع دیگری)، دفاعیات خود را بر این دو پایه استوار کنید:

   · وجود سند رسمی: اصل سند رسمی اداره اوقاف را ارائه دهید و استدلال کنید که طبق بخشنامه‌های سازمان ثبت اسناد و املاک و رویه قضایی (از جمله رأی وحدت رویه شماره ۷۴۷ دیوان عالی کشور)، این سند، دلیل رسمی مالکیت است و زمین فاقد سند محسوب نمی‌شود.

   · عدم شمول قوانین سختگیرانه اراضی فاقد سند: توضیح دهید که به دلیل رسمی بودن سند، مشمول ضوابط ویژه اراضی فاقد سند (مانند تبصره ۳ ماده ۹) نیستید و پرونده شما صرفاً یک تخلف ساختمانی عادی (مانند عدم رعایت ضوابط فنی) است که باید در چارچوب ماده ۱۰۰ قانون شهرداری بررسی و جریمه آن تعیین شود.

۲-۳). اعتراض به رأی کمیسیون: در نهایت، اگر کمیسیون برخلاف موارد فوق رأی به قلع بنا یا اقدام مشابه داد، رأی صادره در دیوان عدالت اداری قابل اعتراض و نقض خواهد بود، چرا که خارج از حدود صلاحیت و برخلاف نص صریح قانون صادر شده است.

نتیجه‌گیری: تحلیل حقوقی شما صحیح است. با توجه به متراژ و نوع سند، نیازی به طی فرآیند تبصره ۳ نیست. پیشنهاد می‌شود با یک لایحه مستدل، شهرداری را نسبت به این خطا آگاه کرده و پرونده را به مسیر صحیح قانونی خود بازگردانید.

اگر سند یا قرارداد رسمی اوقاف به نام شماست و زمین ۱۸۵ متر است، در حالت عادی مشمول تبصره ۳ ماده ۱۰۱ مربوط به اراضی بالای ۵۰۰ متر و تفکیک زمین نمی‌شوید. احتمالاً شهرداری منظور دیگری از «تبصره ۳» داشته یا پرونده را برای بررسی وضعیت ساخت‌وساز ارجاع داده است. از شهرداری بخواهید دقیقاً مشخص کند منظور کدام تبصره و برای چه موضوعی است.

حکم ناظر به اراضی بیش از 500 متر و دارای سند شش دانگ است. بنابراین از شهرداری بخواهید مبنای کتبی ارجاع را اعلام کند؛